物业用房改宾馆一般是不合法的，但具体还需根据房屋性质、规划用途以及相关法律法规和地方政策来综合判断。以下从几个角度详细分析：
房屋性质与规划用途：
- 物业用房，顾名思义，是专为物业管理活动而设置的房屋，其用途通常在规划时就已经明确，并受到相关法律法规的保护。
- 如果物业用房被规划为非商业用途，如办公、仓储等，那么将其改为宾馆就违反了规划用途，属于违法行为。
相关法律法规：
- 根据《物业管理条例》等相关法律法规，物业用房的使用应当符合其规划用途，不得擅自改变。
- 擅自改变物业用房用途，可能面临行政处罚，包括责令限期改正、罚款等。在严重情况下，还可能涉及刑事责任。
地方政策与规定：
- 除了国家层面的法律法规外，各地还可能出台了关于物业用房使用的具体规定或政策。
- 这些地方性规定可能对物业用房的用途、改造条件、审批程序等有更详细的要求。因此，在判断物业用房改宾馆是否合法时，还需要考虑当地的具体政策。
实际操作中的考虑：
- 即使物业用房在规划上允许改为商业用途，也需要经过一系列的审批程序，包括规划变更、消防安全审查、环保评估等。
- 未经审批擅自改造，不仅可能面临法律处罚，还可能因不符合安全标准而引发安全事故，对业主和宾客的生命财产安全构成威胁。
法律建议：
- 如果您是物业用房的业主或管理者，打算将其改为宾馆，建议先咨询当地规划部门、房管部门或消防部门，了解相关法律法规和地方政策，确保改造行为合法合规。
- 如果您是业主或相关权益人，发现物业用房被擅自改为宾馆，可以向相关部门投诉举报，维护自己的合法权益。
可能后果：
- 擅自改变物业用房用途，可能面临行政处罚，包括罚款、责令限期改正等。
- 如果改造行为导致安全事故或侵犯他人权益，还可能承担民事赔偿责任或刑事责任。
综上所述，物业用房改宾馆一般是不合法的，除非符合相关法律法规和地方政策的要求，并经过必要的审批程序。如果您有具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。