小产权房卖方保证不反悔书（保证书）的撰写需谨慎，核心要点是明确双方权利义务、违约责任及争议解决方式，以下为具体撰写建议及模板参考：

一、核心要点说明

1. 明确交易标的：需清晰写明小产权房的具体位置、面积、结构等基本信息，避免因标的模糊引发争议。
2. 卖方承诺内容：重点写明卖方保证不反悔、不擅自提高房价、不拒绝履行过户等义务（尽管小产权房过户可能受限，但需在协议中明确双方预期）。
3. 违约责任：需约定卖方反悔时的具体赔偿方式（如双倍返还定金、支付违约金等），违约金数额建议结合房屋价值合理设定。
4. 争议解决：建议约定通过诉讼或仲裁解决争议，并明确管辖法院或仲裁机构。

二、保证书模板（参考）

小产权房交易保证书
甲方（卖方）：_____，身份证号：_____
乙方（买方）：_____，身份证号：_____

鉴于甲乙双方就位于________（房屋地址）的小产权房达成交易意向，为确保交易顺利进行，甲方特作出如下保证：

1. 房屋信息：房屋建筑面积_平方米，结构_，附属设施包括________。
   
2. 甲方承诺：
   
   • 甲方保证对房屋拥有完全处分权，未设置抵押、查封等权利限制；
     
   • 甲方承诺在交易过程中不反悔、不擅自提高房价、不拒绝履行配合过户等义务；
     
   • 甲方保证房屋无质量瑕疵，若因房屋质量问题导致乙方损失，甲方承担全部赔偿责任。
     
3. 违约责任：
   
   • 若甲方违反本保证书约定，需向乙方支付违约金____元，并赔偿乙方因此产生的全部损失（包括但不限于律师费、诉讼费等）；
     
   • 乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同并返还已付款项。
     
4. 争议解决：因本保证书产生的争议，双方应协商解决；协商不成的，提交________（法院/仲裁机构）处理。
   

甲方（签字/捺印）：________
日期：________

三、注意事项

1. 小产权房交易风险：小产权房因未取得合法产权证明，可能面临拆迁补偿争议、无法过户等风险，建议双方在协议中明确风险承担方式。
   
2. 公证或见证：为增强协议效力，可对保证书进行公证或邀请第三方见证，但需注意公证机构可能对小产权房交易持谨慎态度。
   
3. 法律限制：部分地区对小产权房交易有明确限制，建议提前了解当地政策，避免协议因违反强制性规定而无效。
   

建议：若涉及金额较大或争议复杂，可进一步细化协议条款（如付款方式、交付时间等），必要时可委托律师起草或审核协议。如有具体问题，可直接向我咨询。