结论前置：物业不和业主签合同，在特定条件下仍然有权收取物业费。这些条件主要包括存在事实服务关系、基于前期物业服务合同或得到业主大会/业委会的追认。
法律背景与依据
事实服务关系的法律效力：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，即使未直接签订书面合同，若物业公司实际上为小区提供了物业服务，且业主享受了这些服务，双方之间即形成了事实上的物业服务合同关系。在此情况下，业主需承担支付物业费的义务。
前期物业服务合同的约束力：
- 在新建小区中，开发商通常会与物业公司签订前期物业服务合同。在业主委员会成立并与新物业公司签订合同之前，该前期合同对全体业主具有法律约束力。因此，即使业主未单独与物业签订合同，只要处于前期合同有效期内，物业提供服务后即可按约定收费。
业主大会或业委会的追认：
- 若小区已成立业主大会或业委会，并书面追认了物业的服务行为和收费标准，则物业同样有权依据此决策进行收费。这表示业主集体已通过正式渠道认可了物业的服务及其收费合理性。
不同情形下的处理规则
存在事实服务关系且服务合格：
- 若物业公司虽未签订书面合同，但实际提供了物业服务且服务质量符合行业规范，业主应支付物业费。费用标准通常可参照当地指导价或行业惯例，或由法院根据实际情况酌定。
基于前期物业服务合同：
- 若开发商与物业公司签订了前期物业服务合同，且该合同合法有效，业主需按合同约定支付物业费。即使业主未直接参与合同签订，也受该合同约束。
既无合同又未提供服务或服务存在重大瑕疵：
- 若物业公司既未签订合同也未提供服务，或提供的服务存在重大瑕疵（如小区卫生长期不打扫、安保严重缺失导致业主财产受损），则无权要求业主支付物业费。业主可通过协商、向业主委员会反映或向相关部门投诉等方式寻求解决，并有权要求物业赔偿因此造成的损失。
法律建议与风险规避
优先协商解决：
- 建议业主与物业公司就费用标准和服务内容进行沟通，争取达成补充协议或正式合同。这有助于明确双方的权利和义务，减少后续纠纷。
保留证据材料：
- 业主应保存缴费记录、服务瑕疵照片等证据，以备可能的法律程序。物业公司则需留存服务台账、催缴通知等材料，以证明其提供了服务并有权收费。
及时沟通与反馈：
- 业主应定期评估物业服务质量，并及时向物业提出意见或建议。物业也应积极响应业主需求，改进服务质量，以维护良好的小区环境。
寻求法律帮助：
- 在协商无果或遇到复杂法律问题时，业主可直接向我咨询，我将根据具体情况提供专业的法律建议和解决方案。
总结：物业不和业主签合同，在特定条件下仍然有权收取物业费。这主要基于事实服务关系的法律效力、前期物业服务合同的约束力以及业主大会或业委会的追认。然而，若物业公司未提供服务或服务存在重大瑕疵，则无权要求业主支付物业费。因此，建议业主与物业公司保持良好沟通，及时签订书面合同以明确双方权益，并在遇到问题时通过合法途径寻求解决方案。