在未签订物业合同的情况下，物业能否收费取决于是否形成了事实上的物业服务关系。具体分析如下：
一、形成了事实上的物业服务关系
可以收费：
- 依据《民法典》的相关规定，即使未签订书面物业合同，但如果物业服务企业已经按照相关约定或行业惯例为业主提供了实质性的物业服务（如公共区域清洁、安保巡逻、绿化养护等），并且业主也事实上接受了这些服务，那么双方之间就构成了事实上的物业服务关系。
- 在此情况下，业主应当按照合理的标准支付相应的物业费。这是因为物业服务企业已经履行了其服务义务，业主享受了服务，因此有义务支付费用。
收费标准的确定：
- 在缺乏明确约定的物业费标准时，可以参考当地政府的指导价、同地段类似物业服务项目的收费标准，以及物业服务企业实际提供服务的成本等因素来合理确定收费标准。
- 这些因素的综合考量有助于确保收费标准的公平性和合理性，避免物业公司随意定价或业主无故拒付。
二、未形成事实上的物业服务关系
- 不能收费：
- 如果物业服务企业没有提供任何实质性的物业服务，或者虽然有一些行为但并不构成真正的物业服务，且业主也没有接受这些服务，那么物业公司就没有法律依据向业主收取物业费。
- 在这种情况下，业主有权拒绝支付任何费用，因为物业公司没有履行其服务义务，业主也就没有享受服务的对价支付义务。
三、法律建议与实际操作
及时沟通协商：
- 对于物业费收取问题存在争议时，业主和物业公司应首先通过友好沟通协商解决。双方可以就服务内容、收费标准等关键问题进行讨论，并尝试达成一致意见。
- 沟通协商是解决纠纷的最有效方式之一，可以避免不必要的法律诉讼和成本支出。
签订书面合同：
- 为了避免类似的纠纷和误解，建议业主和物业公司尽快签订书面的物业合同。合同中应明确双方的权利和义务、服务内容、收费标准及支付方式等关键条款。
- 书面合同是保障双方权益的重要依据，可以明确各自的责任和义务，避免口头约定的不确定性和争议。
法律途径维权：
- 如果无法通过协商解决问题，业主可以依法向相关部门投诉或向法院提起诉讼以维护自己的合法权益。
- 在维权过程中，业主应保留好相关证据，如物业服务记录、缴费凭证等，以便在需要时提供证明。
总结来看，在未签订物业合同的情况下，物业费能否收取需根据是否形成了事实上的物业服务关系来判断。如果形成了事实上的服务关系且业主接受了服务，那么物业公司有权收取物业费；反之，则无权收取。双方应秉持公平、合理的原则进行处理，并通过合法途径解决争议。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。