开发商无预售许可证卖房，购房者起诉的最佳时间需分情况讨论，具体如下：

1. 合同效力争议阶段
   根据《城市房地产管理法》第四十五条及《商品房销售管理办法》第六条，开发商未取得预售许可证签订的购房合同原则上无效。若购房者发现开发商无证销售，可立即起诉要求确认合同无效并主张返还购房款及利息。此时起诉的优势在于：

   • 避免开发商后续取得预售许可证后合同效力被补正，导致购房者丧失主张合同无效的权利；
     
   • 防止开发商转移财产，降低执行风险。
     法律依据：《民法典》第一百五十三条（违反强制性规定的合同无效）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条。

2. 开发商承诺办证但逾期阶段
   若开发商在签约时承诺短期内取得预售许可证，但逾期未办，购房者可在宽限期届满后立即起诉。此时需注意：

   • 合同中若约定“自取得预售许可证之日起X日内交房/办证”，则宽限期届满后开发商构成根本违约；
     
   • 若合同未约定宽限期，购房者可根据《民法典》第五百六十三条主张法定解除权，但需在知道或应当知道解除事由之日起1年内行使。
     风险提示：若购房者未在法定或约定期限内主张权利，可能丧失解除合同及索赔的权利。

3. 开发商资金链断裂或项目烂尾阶段
   若开发商因无证销售导致项目停工或烂尾，购房者应优先通过诉前财产保全冻结开发商资产，再在保全后15日内起诉。此时需同步主张：

   • 解除合同并返还购房款；
     
   • 要求开发商赔偿装修投入、租金损失等实际损失；
     
   • 若开发商构成欺诈（如虚构预售许可证），可依据《消费者权益保护法》第五十五条主张三倍赔偿。
     实务建议：此类案件需结合破产法程序，若开发商进入破产程序，购房者需在破产管理人公告的债权申报期限内申报债权。

关键时间节点总结：

• 发现无证销售时：立即起诉确认合同无效；
  
• 开发商逾期办证时：宽限期届满后1年内起诉解除合同；
  
• 项目烂尾时：优先保全资产，再在15日内起诉。
  

注意事项：

1. 购房者需保留购房合同、付款凭证、开发商宣传资料等证据；
   
2. 若开发商已取得预售许可证，合同效力被补正，购房者需以其他理由（如虚假宣传）主张权利；
   
3. 起诉前建议通过住建部门官网查询开发商预售许可状态，固定证据。
   

如有具体案件细节需进一步分析，可直接向我咨询。