结论：交了定金但没有签订主合同，不退的定金一般不算作房屋收入，而是可能涉及定金罚则的适用问题。以下从不同角度进行详细分析：

一、定金与房屋收入的性质区别

1. 定金性质：定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。它通常用于确保合同的履行，如果支付定金的一方违约，则定金可能不予退还；如果接收定金的一方违约，则应当双倍返还定金。

2. 房屋收入性质：房屋收入通常指的是通过出售、出租房屋等方式获得的收益。它属于房屋所有者或使用者的经济收益，与定金无直接关联。

二、未签订主合同情况下定金的处理

1. 定金罚则的适用：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，定金合同是实践合同，自实际交付定金时成立。如果双方未签订主合同，但已经交付了定金，且定金合同中有关于定金罚则的约定（如一方违约，定金不予退还或双倍返还），则该约定在双方之间具有法律效力。

2. 定金是否退还：

   • 如果支付定金的一方违约：根据定金罚则，接收定金的一方有权不予退还定金。此时，定金并不转化为房屋收入，而是作为对接收定金一方因对方违约而遭受损失的补偿。
   • 如果接收定金的一方违约：根据定金罚则，接收定金的一方应当双倍返还定金给支付定金的一方。此时，定金同样不转化为房屋收入，而是作为对支付定金一方因对方违约而遭受损失的补偿。
   • 如果双方均无违约：但因其他原因（如协商一致解除合同、不可抗力等）导致主合同未签订，则定金应当根据双方协商或法律规定进行退还。

三、特殊情况下的处理

1. 定金合同无效或被撤销：如果定金合同因违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗等原因被认定无效或被撤销，则定金应当根据双方过错程度进行返还或赔偿。

2. 主合同内容未达成一致：如果双方在交付定金后，就主合同的内容（如房屋价格、付款方式等）未能达成一致意见，导致主合同未签订，此时定金的处理应当根据双方协商或法律规定进行。如果双方均无过错，且定金合同中没有特别约定，则定金可能应当退还。

四、建议与注意事项

1. 明确约定：在交付定金前，双方应当明确约定定金的性质、金额、支付方式、退还条件等事项，并在定金合同中详细记载。这有助于避免未来因定金问题产生纠纷。

2. 保留证据：双方应当妥善保留与定金交付、主合同协商等相关的证据材料（如收据、聊天记录、邮件等），以便在发生纠纷时能够证明自己的主张。

3. 及时咨询：如果双方在处理定金问题时遇到困难或争议，建议及时咨询专业律师或相关机构以获取法律帮助和指导。

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