赃款购置且已抵押的房产，其处理需结合刑事追赃程序与民事抵押权保护规则，具体分两种情况处理：

一、若刑事程序已启动（如公安机关立案侦查）

1. 追赃优先原则
   根据《刑法》第六十四条，赃款赃物及其收益应当依法追缴或责令退赔。即使房产已设定抵押，公安机关仍可查封、扣押该房产，并通过拍卖、变卖等方式变现，所得款项优先退赔被害人损失。
   例外情形：若抵押权人（银行）对赃款不知情且已支付合理对价（如正常发放贷款），其抵押权可能受法律保护，但需通过刑事附带民事诉讼或另行民事诉讼主张权利。

2. 抵押权人的权利救济

   • 银行可向法院申请参与分配，主张优先受偿权（依据《民法典》第三百九十四条）；
     
   • 若房产变现后不足以同时满足退赔被害人损失和偿还银行贷款，法院会按比例分配或根据案件具体情况裁决；
     
   • 银行需提供抵押合同、放款记录等证据证明其善意取得抵押权。

二、若刑事程序未启动（如仅涉及民事纠纷）

1. 房产所有权归属
   若购房者明知是赃款仍购置房产，可能构成掩饰、隐瞒犯罪所得罪（《刑法》第三百一十二条），房产可能被依法没收；
   若购房者无过错（如不知情且支付合理对价），可能通过民事诉讼主张善意取得所有权，但需以刑事追赃程序终结为前提。

2. 抵押权的效力

   • 银行作为抵押权人，若已尽到审查义务（如核实购房款来源、房产权属），其抵押权通常受法律保护；
     
   • 若银行存在重大过失（如明知购房款为赃款仍放贷），可能面临抵押权被撤销的风险。

实务建议

1. 对购房者：若涉及刑事案件，应主动配合公安机关退赔，争取从轻处罚；若房产被查封，可提出执行异议或通过刑事附带民事诉讼主张权利。
   
2. 对银行：应尽快向法院申报债权，提供抵押合同、放款记录等证据，并关注刑事案件进展，必要时申请参与分配或提起民事诉讼。
   
3. 对被害人：若房产已被拍卖，可向法院申请优先退赔；若房产未处理，可向公安机关或法院主张权利。

提示：具体处理需结合案件细节（如赃款流向、抵押权设立时间、各方过错程度等），建议携带相关材料（如购房合同、抵押合同、刑事判决书等）进一步咨询。