违建房屋出租合同在大多数情况下是无效的，但如果在一审法庭辩论终结前出租人取得了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，则合同可被认定有效。以下是对这一问题的详细分析：
法律依据与无效情形
法律依据：
- 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。这一规定为判断违建房屋出租合同的效力提供了明确的法律依据。
无效情形：
- 未取得建设工程规划许可证：若房屋在建设时未取得此证，则其建设行为本身即不合法，基于此类房屋签订的出租合同自然也被视为无效。
- 未按照建设工程规划许可证规定建设：即使房屋在建设时取得了规划许可证，但若在建设过程中未严格按照许可证的规定进行（如擅自改变房屋的层数、面积、用途等），所建成的房屋仍被视为违法建筑，相应的出租合同亦属无效。
合同无效的法律后果
当违建房屋出租合同被认定为无效时，将产生以下法律后果：
返还财产：
- 承租人需将租赁的违建房屋归还给出租人；
- 出租人则需退还已收取的租金给承租人。
折价补偿：
- 若承租人在租赁期间实际使用了房屋，且无法直接返还使用利益，则应向出租人支付折价补偿，通常可参照合同约定的租金标准来支付房屋占有使用费。
过错赔偿：
- 合同无效若因一方过错导致，该方需赔偿对方因此遭受的损失；
- 若双方均有过错，则应根据各自的过错程度承担相应的责任。例如，若出租人明知房屋为违建仍出租，而承租人不知情，则出租人应承担主要责任；若双方均知悉房屋为违建仍签订合同，则责任应按过错比例分担。
特殊情况下的合同效力
存在一个例外情况，即如果在一审法庭辩论终结前，该违建房屋取得了建设工程规划许可证或得到了主管部门的批准建设，那么原本可能无效的出租合同将被认定为有效。这一规定体现了法律对实际情况的灵活处理，旨在平衡各方利益。
签订合同时的注意事项与建议
- 核查房屋合法性：在签订房屋租赁合同时，双方应仔细核查房屋的合法性及相关证件是否完备，包括建设工程规划许可证等，以避免因房屋违法而导致合同无效的风险。
- 及时咨询法律意见：如遇相关纠纷或疑问，建议及时向我咨询，以获取具体的法律意见和援助，确保自身权益得到有效保护。
综上所述，违建房屋出租合同的效力问题需严格依据法律法规进行判断，并在合同无效时依法处理相关后果。同时，双方在签订合同时应尽到审慎义务，以确保合同的合法性和有效性。如有任何法律问题或需要进一步的帮助，请随时向我咨询。