关于土地没有办理证件而合作建小产权房的合同效力问题，结论是：该合同一般无效，但存在特殊情形可能被认定有效或部分有效。以下从不同角度详细分析：

1. 合同无效的法律依据与理由

• 法律依据：根据《民法典》第153条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。小产权房通常指在集体土地上建设、未取得国家合法产权证书的房屋，其建设行为本身可能违反《土地管理法》第44条（建设用地需依法审批）和第62条（农村村民一户只能拥有一处宅基地）等规定。
• 核心逻辑：若土地未办理任何证件（如集体土地使用权证、建设用地规划许可证等），合作建房行为可能因“未依法取得建设用地使用权”或“违反城乡规划”而被认定为非法，合同因标的违法而无效。

2. 合同可能有效的特殊情形

• 情形一：土地性质合法但手续不全
  若土地属于集体建设用地（如宅基地），且符合当地规划，仅因未办理产权证书或建设许可手续不全，部分法院可能根据《民法典》第154条（恶意串通损害他人利益）或第504条（表见代理）等条款，结合具体案情判断合同效力。例如，若双方已实际履行合同（如建成房屋并分配使用），且无第三方主张权利，法院可能认定合同“部分有效”（如分配条款有效，但产权归属条款无效）。
• 情形二：政策性小产权房的特殊处理
  部分地区对历史遗留的小产权房问题出台了地方性政策（如“确权登记”或“补缴土地出让金后转正”）。若合作建房行为发生在政策出台前，且符合政策补办条件，合同可能因政策变化而获得法律效力。但需注意，此类情形需以地方政策明确支持为前提，且通常需补办相关手续。

3. 合同无效的法律后果

• 返还财产：根据《民法典》第157条，合同无效后，双方应返还因合同取得的财产（如已支付的建房款、已建成的房屋等）。若无法返还，应折价补偿。
• 过错赔偿：若一方对合同无效存在过错（如明知土地违法仍签订合同），应赔偿对方因此遭受的损失（如建房成本、预期利益等）。
• 行政处罚风险：合作建房行为可能因违反《土地管理法》或《城乡规划法》而面临行政处罚（如罚款、拆除房屋等），但行政处罚不影响合同效力的民事判断。

4. 实务建议

• 核查土地性质与手续：签订合同前，务必通过当地国土部门或村委会核实土地性质（如集体土地、宅基地、耕地等）及现有手续（如土地证、规划许可等）。若土地违法，建议避免合作。
• 明确合同条款：若仍决定合作，应在合同中明确约定“若合同无效，双方如何返还财产、分担损失”，并约定违约责任（如逾期返还的违约金）。
• 咨询专业律师：小产权房问题涉及土地法、合同法、行政法等多领域，建议签订合同前咨询律师，评估法律风险并制定合规方案。

总结：土地未办理证件的合作建小产权房合同，因标的违法通常无效，但需结合土地性质、政策背景及合同履行情况综合判断。若您涉及此类纠纷，可直接向我咨询具体案情及应对策略。