有效的爷爷赠与未成年孙子产权协议书需满足以下核心条件，并按照规范格式撰写：

1. 协议主体资格合法

   • 爷爷作为赠与人需具有完全民事行为能力（如意识清醒、无精神疾病等），且赠与财产为其合法所有（如房产需无抵押、查封等权利限制）。
     
   • 孙子作为受赠人虽未成年，但法律允许其接受赠与。需由其法定代理人（通常为父母）代为签署协议，并在协议中明确代理关系（如“父亲XXX代孙子XXX签署”）。

2. 协议内容明确具体

   • 赠与财产信息：需详细描述房产地址、产权证号、面积等，避免模糊表述（如“某小区房屋”需替换为具体门牌号）。
     
   • 赠与条件：若为无条件赠与，需明确“无偿赠与”；若附条件（如孙子成年后办理过户），需写明条件及履行方式。
     
   • 交付时间：需约定房产交付时间（如签署协议后X日内），并明确交付方式（如钥匙交接、产权变更登记等）。
     
   • 税费承担：明确赠与过程中产生的税费（如契税、公证费）由哪方承担，避免后续纠纷。

3. 协议形式符合法律要求

   • 书面形式：必须采用书面协议，口头赠与无效。
     
   • 公证或见证：建议对协议进行公证（尤其涉及大额财产），以增强证据效力；若不公证，可邀请无利害关系第三方见证并签字。
     
   • 产权变更登记：房产赠与需办理过户手续，否则产权未实际转移。协议中可约定“本协议签署后X日内，双方共同办理过户登记”。

4. 保护未成年人权益的特殊条款

   • 监护人职责：若法定代理人（父母）同时作为赠与人或协议相关方，需明确其不得损害孙子利益（如不得擅自处分房产）。
     
   • 撤销权限制：根据《民法典》第658条，赠与人在财产权利转移前可撤销赠与，但公证赠与或具有公益、道德义务性质的赠与除外。若爷爷希望赠与不可撤销，可办理公证或明确约定“本赠与不可撤销”。
     
   • 未成年人保护条款：可约定“本房产仅供孙子居住、使用，未经其书面同意，任何人不得出售或抵押”。

示例协议框架（供参考）：

赠与协议书  
赠与人（甲方）：XXX（爷爷身份证号）  
受赠人（乙方）：XXX（孙子身份证号，由父亲XXX代签）  

鉴于甲方自愿将名下房产赠与乙方，双方达成如下协议：  
1. 赠与财产：位于XX市XX区XX路XX号房产（产权证号：XXX），面积XX平方米。  
2. 赠与条件：无条件赠与，乙方无需支付对价。  
3. 交付方式：本协议签署后X日内，甲方将房产钥匙及产权证原件交予乙方法定代理人保管，并配合办理过户登记。  
4. 税费承担：过户产生的契税、公证费由甲方承担。  
5. 其他约定：本房产仅供乙方居住，未经其书面同意，任何人不得处分。  

甲方（签字/捺印）：XXX  
乙方法定代理人（签字/捺印）：XXX  
日期：XXXX年XX月XX日  

注意事项：

• 若房产为夫妻共同财产，需爷爷配偶（奶奶）书面同意赠与，否则可能因无权处分导致协议无效。
  
• 协议签署后，建议尽快办理过户登记，避免爷爷去世后因继承问题产生纠纷。
  
• 若涉及跨境财产或复杂家庭关系，可进一步咨询我细化条款。
  

如有具体细节需调整或补充，可直接向我提问。