爷爷奶奶与未成年人签订的赠与产权协议书，只要符合法定形式要件和实质要件即有效。具体来说，可以从以下几个核心方面确保协议的有效性：

1. 主体资格合法

   • 爷爷奶奶作为赠与人，需具备完全民事行为能力（即精神健康、意识清醒，能够独立实施民事法律行为）。
     
   • 未成年人作为受赠人，虽为限制民事行为能力人（8周岁以上）或无民事行为能力人（8周岁以下），但法律允许其接受赠与。若未成年人为8周岁以下，需由其法定代理人（通常为父母）代为接受赠与；若为8周岁以上，可由其本人表达接受意愿，但实际操作中建议法定代理人参与确认。

2. 协议内容明确

   • 赠与标的清晰：需明确赠与的产权具体信息（如房产地址、产权证号、土地性质等），避免模糊表述。
     
   • 权利义务明确：需写明赠与是否附条件（如要求未成年人成年后履行赡养义务），若无条件则需注明“无偿赠与”。
     
   • 产权变更约定：需约定办理产权过户的时间、方式（如一次性过户或分阶段过户），以及未过户时的责任承担。

3. 形式要件合规

   • 书面形式：根据《民法典》第657条，赠与合同原则上需采用书面形式，尤其是涉及不动产赠与，以避免口头约定的举证困难。
     
   • 公证或见证：虽非强制，但建议对协议进行公证或由无利害关系的第三方见证，以增强证据效力，尤其是当赠与附条件或涉及大额财产时。
     
   • 未成年人利益保护：若赠与行为可能影响未成年人其他合法权益（如影响其接受义务教育、基本生活保障等），需确保协议内容不损害其利益，否则可能被认定为无效。

4. 履行程序合法

   • 产权过户登记：不动产赠与需依法办理产权变更登记，否则赠与不发生物权效力（即房产仍归爷爷奶奶所有）。
     
   • 法定代理人同意：若未成年人为8周岁以上，其法定代理人需在协议上签字确认；若为8周岁以下，则需由法定代理人代为签署。

示例条款参考（需根据实际情况调整）：

“赠与人（爷爷奶奶姓名、身份证号）自愿将位于XX市XX区XX路XX号的房产（产权证号：XXX）无偿赠与受赠人（未成年人姓名、身份证号），受赠人法定代理人（父母姓名）同意接受赠与。双方约定于本协议签订后30日内办理产权过户手续，过户费用由赠与人承担。本协议自双方签字（或盖章）并经公证后生效。”

注意事项：

• 若爷爷奶奶赠与的房产为夫妻共同财产，需双方共同签署协议，否则可能因无权处分导致协议部分无效。
  
• 若赠与行为涉及税收（如契税、个人所得税），需按法律规定缴纳，否则可能影响产权变更登记。
  
• 若协议签订后爷爷奶奶反悔，未成年人可依据协议要求继续履行；但若未成年人严重侵害爷爷奶奶合法权益，爷爷奶奶可依法撤销赠与。

如有具体条款设计或程序疑问，可直接向我咨询，我会结合您的实际情况提供详细建议。