结论：在一般情况下，如果业主与承租人之间有明确约定由承租人支付物业费，并且物业公司知晓该约定，物业公司应首先向承租人主张权利，但在特殊情况下，物业公司也有权起诉业主。具体分析如下：

1. 合同相对性原则：

   • 根据《物业管理条例》及相关法律规定，物业服务费用的交纳责任首先应遵循合同相对性原则。这意味着，如果物业合同中明确规定了由谁支付物业费（无论是业主还是承租人），物业公司就应首先向该方主张权利。

2. 业主与承租人的约定及物业公司的知情权：

   • 如果业主与承租人之间明确约定由承租人支付物业费，并且这一约定被物业公司所知晓，那么在承租人拖欠物业费的情况下，物业公司应首先向承租人追讨。此时，基于合同的相对性，物业公司通常不能直接起诉业主，因为业主并非该物业费支付义务的直接承担者。

3. 特殊情况下的连带责任：

   • 然而，也存在一些特殊情况。例如，当承租人下落不明、丧失支付能力等，导致物业公司难以从承租人处获得物业费时，由于业主对物业费负有潜在的连带交纳责任（尽管这种责任可能并非直接由法律条文明确规定，而是基于业主对物业的最终责任和物业服务的连续性需求），物业公司有权选择起诉业主来要求支付拖欠的物业费。在这种情况下，业主在支付物业费后，可以依据其与承租人的租赁合同向承租人进行追偿。

4. 物业合同中的明确规定：

   • 如果物业合同中明确约定由业主支付物业费，那么无论业主与承租人之间是否有其他约定，物业公司都应直接找业主收取费用。此时，物业公司无权直接向承租人追讨物业费，因为物业合同是物业公司与业主之间的约定，对承租人没有直接约束力。

5. 实际履行情况的影响：

   • 在实践中，如果物业公司一直是向承租人收取物业费，并且承租人也一直按时支付，那么这可以被视为一种实际上的履行行为。在这种情况下，如果承租人突然拖欠物业费，物业公司通常应首先向承租人追讨。但如果物业公司要起诉业主，则需要证明业主与承租人之间存在关于物业费支付的明确约定，并且这一约定在某种程度上影响了物业公司的收费行为或预期。

建议：

• 对于业主而言，在与承租人签订租赁合同时，应明确约定物业费的支付责任，并尽可能将这一约定告知物业公司，以避免后续纠纷。
• 对于物业公司而言，在签订物业合同时，应明确物业费的支付主体，并在日常管理中注意收集相关证据，以便在发生纠纷时能够维护自己的合法权益。
• 如果发生物业费纠纷，建议双方首先通过协商解决；协商不成的，可以寻求法律途径解决，如向法院提起诉讼或申请仲裁。

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