结论：门面房拆迁时，租户与房东签订的“拆迁款与租户无关”的合同条款是否有效，需结合合同效力、实际经营情况及合同具体约定综合判断。以下从不同角度展开分析：

1. 合同有效且承租人合法经营的情况

• 法律分析：若租赁合同合法有效，且承租人持有营业执照、实际经营，拆迁时通常视为“实际经营者”。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条，被征收人（房东）需对承租人进行停产停业损失、搬迁费等补偿。即使合同约定“拆迁款与租户无关”，该条款也可能因排除承租人主要权利而被认定为无效（依据《民法典》第四百九十七条，格式条款无效情形）。
• 示例：某商铺租约还剩3年，因旧城改造被拆迁。政府认定承租人合法经营，房东需按合同剩余年限分摊装修残值、设备迁移费等，并支付3个月租金作为停产停业补偿。此时，合同中“拆迁款与租户无关”的条款可能被法院认定无效，承租人仍有权主张补偿。

2. 合同无效或被解除的情况

• 法律分析：若合同因违法建筑、未经出租人同意转租等原因无效，或承租人未实际经营（如仅用于仓储），则承租人无权主张停产停业损失补偿。但可主张搬迁费、临时安置费等基本损失（依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第二项）。
• 例外：部分法院认为，若承租人不知情且已支付租金，可酌情支持搬迁费补偿。例如，承租人租赁违建商铺被拆除，虽无法获停产停业补偿，但可主张搬迁费。

3. 合同未约定且承租人非实际经营者的情况

• 法律分析：若承租人未用于经营（如仅居住或仓储），且无营业执照，通常不享受停产停业补偿。但可主张搬迁费、临时安置费等实际损失。司法实践中，非经营性承租人的补偿诉求支持率不足30%。
• 数据参考：根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷解释》，承租人投入的装修、设备等专属财产，若合同未约定归属，可主张折价补偿。但若合同明确排除，则可能无法获赔。

4. 关键影响因素与实务建议

• 影响因素：

• 实务建议：
  1. 签订合同时：明确约定拆迁补偿条款，包括装修、设备、搬迁费等归属，避免模糊表述。
  2. 遭遇拆迁时：
     • 保存租赁合同、租金收据、装修发票等证据；
     • 主动与房东协商补偿方案，必要时共同委托评估机构；
     • 若协商未果，及时起诉并申请财产保全。
  3. 风险防范：优先选择产权清晰、合规的商铺，避免租赁违建或无证房产。

5. 法律后果与风险提示

• 若合同条款被认定无效，承租人可主张法定补偿（如停产停业损失、搬迁费）；
• 若合同有效且条款明确，承租人可能面临无法获赔的风险，但可尝试主张条款显失公平（依据《民法典》第一百五十一条）请求撤销；
• 房东若拒绝补偿，承租人可向法院起诉，要求分割拆迁补偿款（需提供证据证明实际损失）。

总结：门面房拆迁时，租户与房东的合同条款效力需结合具体情形判断。承租人应主动维护自身权益，房东也应依法履行补偿义务。若您遇到类似纠纷，可直接向我咨询，我将结合具体案情提供专业法律意见。