买车位签租赁协议是否有问题，需分情况讨论，核心取决于车位产权性质及双方真实意图，具体分析如下：

1. 若车位产权归开发商所有，且双方真实意图为租赁
   根据《民法典》第703条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。若车位产权清晰归属开发商，且双方明确约定租赁期限（不得超过20年，超过部分无效）、租金支付方式等核心条款，租赁协议本身合法有效。但需注意：

   • 租赁期限届满后，承租人需返还车位，无优先续租权（除非合同另有约定）；
     
   • 若开发商将车位抵押或出售给第三方，可能影响承租人继续使用（需在合同中约定优先购买权或抵押权实现时的保护条款）。

2. 若车位产权归业主共有（如人防车位），且双方真实意图为租赁
   根据《人民防空法》第5条，人防车位产权归国家所有，开发商或物业公司仅享有使用权。若双方约定租赁人防车位，协议需明确使用期限（不得超过人防工程规划用途的剩余期限），且租金应包含管理费等合理成本。需注意：

   • 人防车位不得买卖，若协议中出现“买卖”“转让”等表述，可能因违反法律强制性规定被认定无效；
     
   • 若小区业主大会决议收回人防车位用于公共用途，承租人可能面临提前解约风险。

3. 若双方真实意图为买卖，但签了租赁协议（“以租代售”）
   若开发商或卖家通过长期租赁（如20年+自动续期）变相实现车位所有权转移，协议可能因“以合法形式掩盖非法目的”被认定无效。根据《民法典》第146条，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。需注意：

   • 法院可能结合租金总额、租赁期限、付款方式等综合判断真实意图（如租金总额接近车位市场价，且约定一次性付清，更可能被认定为买卖）；
     
   • 若协议被认定无效，承租人可要求返还已付租金及利息，但无法主张车位所有权。

4. 若车位产权存在争议（如未取得产权证、被查封）
   根据《城市房地产管理法》第38条，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若车位产权存在争议，租赁协议可能因标的物不合法而无效，承租人可能面临无法使用车位或租金损失风险。需注意：

   • 签订协议前，应要求出租方提供车位产权证、规划许可证等证明文件；
     
   • 若车位被查封或抵押，需在协议中约定出租方违约时的赔偿责任。

建议：

• 签订协议前，务必核实车位产权归属（可通过不动产登记中心查询）；
  
• 明确协议性质（租赁或买卖），避免使用模糊表述（如“长期使用”“转让使用权”）；
  
• 若涉及长期租赁，建议约定租金调整机制、提前解约条件等保护性条款；
  
• 若对协议效力存疑，可直接向我咨询，我会结合具体条款和当地司法实践为您分析风险。