针对您提出的“军队军改房产外售怎样合法依规的收回”这一问题，这确实是一个涉及政策法规、合同约定及双方权益的复杂过程。以下是我为您详细梳理的合法依规收回军队军改房产外售的步骤和要点：
一、明确法律依据与政策背景
首先，必须明确的是，军队房产的收回主要依据《中华人民共和国民法典》、《国防法》、军事法规如《军队空余房地产租赁管理规定》以及土地管理法等法律法规进行。特别是中央军委办公厅于2016年印发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，对军队和武警部队全面停止有偿服务工作进行了总体部署，房屋租赁作为有偿服务的一部分被纳入清理整治和收回的范畴。
二、确定收回的情形与原因
在收回军队军改房产时，需要明确收回的具体情形和原因，这通常包括：
- 合同期满：如果租赁合同已经到期，且双方未达成续租协议，军队有权按照合同约定收回房产。
- 政策调整与军事需求：因国家和军队建设需要、军队政策法规发生变化，或军队需要将房产用于军事训练、国防工程建设等军事用途，即使租赁合同未到期，军队也可能提前收回。
- 承租人违约：如果承租人违反租赁合同的约定，如擅自改变房屋用途、拖欠租金、损坏房屋结构等，军队有权依据合同约定和相关法律法规提前收回。
三、遵循收回的程序与步骤
在收回军队军改房产时，应遵循以下程序与步骤：
提前通知与协商：
- 军队应提前一定时间（通常为几个月）以书面形式通知承租人关于收回房产的意图，并说明收回的原因、时间等重要信息。
- 双方应进行协商，寻求双方都能接受的解决方案，包括可能的补偿事宜。
评估与补偿：
- 如果承租人在房产上进行了改建或装修，军队应进行评估，并根据评估结果给予相应的补偿。补偿内容可能包括承租人尚未使用的租金退还、因提前搬迁造成的合理损失补偿等。
- 补偿的具体方式和金额应由双方根据实际情况协商确定；若无法达成一致，可通过法律途径解决。
法律程序：
- 若协商不成，军队应通过法律途径来收回房产，包括向法院提起诉讼或申请仲裁等。
房产交接：
- 承租人在接到通知后，应按要求在规定时间内完成房产的腾空和交接工作，将房产恢复到合同约定的状态，并负责修复损坏或按合同约定赔偿。
- 军队和承租人应共同对房产进行检查，确认房产状况和设施设备的完好情况，并办理相关交接手续。
后续处理：
- 收回房产后，军队应对房产进行检查和维修，确保其符合军事使用标准。
- 如需再次出租或出售，军队应按照相关规定进行公开招标或拍卖等程序。
四、特殊考虑与人性化措施
在收回军队军改房产时，也应考虑特殊情况和人性化措施：
- 对于长期租赁或存在特殊情况的承租人，军队在收回房产时可能会给予更多考虑和照顾。
- 如果承租人是弱势群体或面临特殊困难，军队也可能会采取更加人性化的措施来处理房产收回问题。
五、总结与建议
军队军改房产的收回是一个严谨且复杂的过程，必须严格遵守相关法律法规和政策规定，确保双方权益得到妥善保护。在实际操作中，建议咨询当地的军事机关或专业律师以获取准确的信息和法律建议。同时，也建议承租人在签订租赁合同时充分了解合同条款和军队的相关政策，以避免未来可能出现的纠纷和风险。
希望以上解答能对您有所帮助。如果您还有其他问题或需要进一步的咨询，请随时告诉我。