针对您提出的不动产抵押登记注销的办理流程及所需手续，特别是在抵押合同中的债权人没有实际放款这一特殊情况下的处理，以下是我为您提供的详细解答：

一、不动产注销抵押登记的基本流程

不动产注销抵押登记通常包括以下几个步骤：准备相关材料、提出申请、受理与审核、注销登记及领取证明。这一流程可能因地区和实际情况有所差异，但大体框架是一致的。

二、针对您特殊情况的准备材料

在准备材料时，除了常规的身份证明材料、不动产登记申请表、不动产权证书和不动产登记证明外，由于抵押合同中的债权人没有实际放款，您需要特别准备以下材料：

1. 抵押权消灭的材料：由于债权人未放款，主债权并未实际产生，因此您需要提供能够证明这一点材料，如与债权人的沟通记录、未放款证明等。如果可能的话，最好能取得债权人出具的书面声明，明确表示因未放款而同意注销抵押登记。

2. 抵押合同及未放款说明：提供抵押合同的原件或复印件，并附上一份详细的未放款说明，解释为何债权人未放款以及为何需要注销抵押登记。

3. 其他可能需要的材料：根据当地不动产登记机构的要求，可能还需要提供其他相关材料，如注销抵押登记申请书、银行委托书（如果涉及银行作为抵押权人）、银行营业执照复印件等。

三、提出申请与受理审核

1. 提出申请：携带准备好的材料，前往当地不动产登记部门办理注销申请。如果无法亲自到场，可以出具委托书委托他人代为办理。部分地区支持网上申请或快递申请方式，您可以提前咨询当地不动产登记部门了解具体流程。

2. 受理与审核：不动产登记部门会对您的申请材料进行初步查验，核实材料的完整性、真实性和有效性。由于您的情况涉及债权人未放款这一特殊情形，登记部门可能会进行更详细的审核，甚至可能要求您提供额外的证明材料或进行面谈。

四、注销登记与领取证明

1. 注销登记：经审核通过后，不动产登记部门会在登记系统中注销该房产的抵押登记信息，并在不动产权证书上注明抵押登记已注销。

2. 领取证明：注销登记完成后，您可以前往不动产登记部门领取《不动产权证书》或《不动产登记证明》，证明抵押权已注销。部分地区提供邮寄送达服务，方便您领取。

五、特别提示

• 由于您的情况涉及债权人未放款这一特殊情形，建议您在办理注销登记前与债权人进行充分沟通，确保双方对注销抵押登记的事宜达成一致意见。
• 不同地区的不动产注销抵押登记流程和要求可能存在细微差异，务必提前咨询当地不动产登记机构以获取最准确的信息。
• 在整个流程中，保持与不动产登记机构的沟通，及时了解申请进度和可能需要注意的事项。

希望以上解答能够帮助您顺利办理不动产抵押登记的注销手续。如果您在办理过程中遇到任何问题或需要进一步的帮助，请随时咨询当地不动产登记机构或寻求专业法律人士的协助。