结论：在不动产仅有抵押合同而未办理抵押登记的情况下，抵押权不成立，但抵押人可能需根据具体情况承担违约责任、缔约过失责任或侵权责任。

详细分析：

1. 抵押权不成立：

   • 根据《民法典》第402条，以建筑物等不动产设定抵押的，抵押权自登记时设立。若未办理抵押登记，抵押权不成立。这意味着债权人不能就该不动产享有优先受偿权。

2. 抵押人可能承担的责任：

   • 违约责任：

     • 如果抵押合同是双方真实意思的表示，且不存在合同无效情形，那么抵押合同是有效的。抵押人未按照合同约定办理抵押登记，构成违约，需按合同约定承担违约责任，赔偿债权人因无法优先受偿而遭受的损失。
     • 典型案例：甲向乙借款并签订房产抵押合同，但未办理登记。后甲破产，乙无法就房产优先受偿。法院可能判定甲需赔偿乙相当于抵押物价值的损失（如房产评估价500万元），或按实际损失比例赔偿。
     • 法律依据：《民法典》第577条（违约责任）、第584条（损失赔偿范围）。

   • 缔约过失责任：

     • 若抵押合同因欺诈、胁迫等法定事由被撤销或无效，抵押人需赔偿债权人信赖利益损失，如为准备登记支出的费用。
     • 典型案例：丙伪造房产证与丁签订抵押合同，丁支付评估费2万元。合同无效后，丙需返还2万元并赔偿丁因此产生的差旅费等直接损失。
     • 法律依据：《民法典》第155条（无效民事法律行为后果）、第500条（缔约过失责任）。

   • 侵权责任：

     • 抵押人与债务人恶意串通，通过不登记逃避债务，损害第三人利益的，需承担连带赔偿责任。
     • 典型案例：戊与己虚构债务并签订虚假抵押合同，未办理登记却转移资产。债权人庚可主张戊、己连带赔偿其债权本金及利息。
     • 法律依据：《民法典》第154条（恶意串通行为无效）、第1168条（共同侵权连带责任）。

3. 责任范围的司法实践要点：

   • 损失计算标准原则上以债权人“实际损失”为限，包括直接损失（如资金占用利息）和可得利益损失（如预期收益）。若抵押物价值明确且高于债务额，通常以债务本金及约定利息为限；若低于债务额，抵押人仅在抵押物价值范围内担责。
   • 举证责任分配上，债权人需证明存在合法有效的抵押合同、因未登记导致无法优先受偿的具体损失、抵押人对未登记存在过错；抵押人可抗辩合同无效或可撤销的事由、债权人自身存在过错。

建议：

• 对债权人：

  • 签订抵押合同时明确约定“未办理登记的违约金条款”。
  • 定期跟进抵押登记进度，保留书面催告记录。
  • 要求抵押人提供其他担保措施，如保证人。

• 对抵押人：

  • 确保抵押物权属清晰，避免无权处分风险。
  • 如实告知抵押物瑕疵，如已出租、存在查封。
  • 及时配合办理登记手续，避免因程序瑕疵引发纠纷。

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