物业和房地产签订的合同是否有效，需根据具体情况判断，但通常来说，若合同签订主体合法、内容明确且符合法律规定，则合同有效。以下从不同角度进行详细分析：
一、合同签订主体的合法性
前期物业服务阶段：
- 在业主大会尚未成立前，房地产开发企业（建设单位）有权依法与物业服务人订立前期物业服务合同。此合同对后续入住的业主具有法律约束力，旨在维护小区的整体利益和正常秩序。
- 法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。”
业主大会成立后：
- 业主大会成立后，业主委员会作为业主大会的执行机构，代表全体业主与经过法定程序选聘的物业服务人签订物业服务合同。该合同内容需符合法律法规要求，对全体业主具有法律效力。
- 法律依据：同样依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，以及《物业管理条例》第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”
二、合同内容的明确性
- 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。这些约定旨在保障双方的合法权益。
- 法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百三十八条：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。”
三、合同形式的规范性
- 物业服务合同应当采用书面形式，并由双方签字或盖章确认。书面合同具有更强的证据效力，便于纠纷解决。
- 法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百三十八条：“物业服务合同应当采用书面形式。”
四、特殊情况下的合同效力
“一房两聘”问题：
- 若房地产开发企业在前期物业服务合同有效期内，又与另一物业公司签订合同，则可能构成违约行为，违反了与业主的原有约定。此时，需根据合同的具体内容（如服务期限、违约责任等）及实际履行情况来判断哪份合同应优先履行。但通常，后签的合同若违反先签合同中的排他性条款，则后签合同可能无效。
个别业主与物业服务人签订合同：
- 在某些特殊情况下，如商业物业中，个别业主可能因特殊需求与物业服务人单独签订物业服务合同。只要合同内容合法且双方自愿达成一致，该合同即有效。但需注意，此类合同不得损害其他业主的合法权益。
五、法律建议
审查合同签订主体：
- 在签订物业服务合同时，务必审查合同签订主体的合法性，确保合同对业主具有法律约束力。
明确合同内容：
- 合同内容应明确具体，涵盖服务事项、服务质量、服务费用等关键条款，以避免后续纠纷。
采用书面形式：
- 物业服务合同应采用书面形式，并由双方签字或盖章确认，以确保合同的证据效力。
及时维权：
- 若发现房地产开发企业或物业服务人存在违约行为，业主应及时采取措施维权，包括协商、投诉或法律诉讼等。
总结来说，物业和房地产签订的合同在符合上述条件的情况下是有效的。但若存在签订主体不合法、合同内容不明确或形式不规范等问题，则可能影响合同的效力。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。