物业和房产商签订的物业合同，在符合法定条件的情况下是有效且合法的。以下从几个方面进行详细分析：
一、合同主体适格性
房产商（建设单位）：在业主大会尚未成立前，房产商作为小区的建设单位，有权通过招投标方式选聘物业服务企业，并签订前期物业服务合同。这是基于《中华人民共和国民法典》第九百三十九条以及《物业管理条例》的相关规定。
物业服务企业：物业服务企业应具备相应的资质，有合法经营物业管理业务的能力。这是确保物业服务企业能够提供专业、优质服务的基础。
二、合同内容合法性
服务事项与标准：物业合同应明确约定服务内容、服务标准等重要事项。这些内容应符合法律法规的要求，不得侵犯业主的合法权益。
收费标准与方式：物业合同应明确约定收费标准、收费方式等。收费标准应合理，不得违反物价部门的规定。同时，收费方式应明确，便于业主了解和支付。
违约责任与纠纷解决：物业合同应明确约定双方的违约责任以及纠纷解决方式。这有助于在合同履行过程中，当一方违约时，另一方能够依据合同条款进行维权。
三、合同程序合法性
前期物业服务合同：在业主大会成立前，房产商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，通常不需要经过业主大会的授权。但合同内容应符合法律法规的要求，且对后续入住的业主具有法律约束力。
业主大会成立后的物业服务合同：在业主大会成立后，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表全体业主与经过法定程序选聘的物业服务企业签订物业服务合同。此时，签订合同应经过业主大会的授权，并确保合同内容符合法律法规的要求。
四、可能导致合同不合法的情况
主体不适格：如果房产商或物业服务企业不具备相应的主体资格，如房产商未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等，或者物业服务企业未取得相应的资质证书，那么所签合同可能无效。
内容不合法：如果物业合同的内容违反法律法规的强制性规定，如约定物业企业可以随意提高物业费而无需经过合理评估和业主同意，或者排除物业企业应承担的基本责任和义务，这样的合同条款是无效的，严重的会导致整个合同不合法。
程序不合法：如果签订合同的过程中存在程序瑕疵，如未经过业主大会的授权就擅自签订合同，或者未采用书面形式等，也可能影响合同的合法性。
五、建议与指导
审查合同主体：在签订物业合同时，应审查合同主体的资格和资质，确保双方具备签订合同的合法条件。
明确合同内容：合同内容应明确具体，包括服务事项、服务标准、收费标准、违约责任等重要事项。这有助于在合同履行过程中减少纠纷。
遵循法定程序：签订合同应遵循法定程序，如经过业主大会的授权、采用书面形式等。这有助于确保合同的合法性和有效性。
及时维权：如果在合同履行过程中发现对方违约或存在其他问题，应及时采取措施进行维权，如协商、投诉、诉讼等。
举例说明：假设某小区在业主大会成立前，房产商与一家具有合法资质的物业服务企业签订了前期物业服务合同。合同内容明确约定了服务事项、服务标准、收费标准等重要事项，且符合法律法规的要求。后来，该小区成立了业主大会，并选举产生了业主委员会。业主委员会在审查前期物业服务合同后，认为合同内容合法且对业主有利，因此决定继续履行该合同。在这种情况下，物业和房产商签订的物业合同就是有效且合法的。
如果您对物业和房产商签订的物业合同的合法性还有疑问，或者遇到了相关的法律问题，可以直接向我咨询。