结论前置：在“先抵后租”的情况下，若抵押权已登记，则租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权人实现抵押权时，承租人不能以租赁合同对抗抵押权人或受让人；若抵押权未登记，且涉及动产抵押，则租赁关系可能对抗未登记的抵押权。
一、合同效力认定
抵押合同效力：
- 抵押合同只要满足法律规定的生效要件（如当事人具有民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规强制性规定及公序良俗），即为有效。抵押后，抵押人仍保留对抵押物的所有权，并有权进行使用、收益等处分，包括出租。
租赁合同效力：
- 租赁合同通常情况下自成立时生效。然而，其租赁关系能否对抗抵押权，需根据抵押权的登记情况来确定。
二、不同情形下的法律后果
已登记的抵押：
- 法律依据：根据《民法典》第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但若抵押权已登记，之后出租的抵押物，其租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
- 法律后果：当债务人不履行到期债务或发生约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权实现抵押权，即使租赁期限未届满，承租人也不能以租赁合同对抗抵押权人或受让人。此时，不适用“买卖不破租赁”的原则。
- 实例说明：甲将房屋抵押给银行并登记，后又出租给乙。若甲无法偿还银行贷款，银行行使抵押权将房屋拍卖给丙，乙不能以租赁合同为由要求继续租赁，租赁合同对丙无约束力。乙可向甲主张违约责任。
未登记的抵押：
- 法律依据：对于动产抵押，抵押权自抵押合同生效时设立，但未经登记不得对抗善意第三人。
- 法律后果：若动产抵押未登记，且抵押人将抵押物出租给不知情的善意承租人，当抵押权人主张实现抵押权时，租赁关系可对抗抵押权。
- 实例说明：甲将生产设备抵押给乙但未登记，后又出租给不知情的丙。若甲无法偿还乙的债务，乙主张实现抵押权时，丙作为善意承租人，其租赁权可对抗乙的抵押权，可在租赁期限内继续使用设备。
三、特别规定与风险提示
特别规定：
- 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，租赁房屋在承租人占有期间发生所有权变动，承租人请求受让人继续履行租赁合同的，法院应予支持，但存在例外情况。其中，房屋在出租前已设立抵押权，并因抵押权人实现抵押权而发生所有权变动的，属于例外情形之一，即此时租赁关系对受让人不具有约束力。
风险提示：
- 抵押权登记的重要性：抵押权人应确保抵押权已登记，以保障其权益在租赁关系存在时不受影响。
- 承租人的风险：承租人在签订租赁合同前，应查询抵押物的权属状况，了解是否存在抵押权，以评估租赁风险。
- 抵押人的责任：抵押人在出租抵押物时，应告知承租人抵押物的权属状况，避免因隐瞒信息而引发纠纷。
四、实践建议
抵押权人：
- 在设立抵押权时，务必办理登记手续，以确保抵押权的优先受偿权。
- 在实现抵押权时，关注抵押物的租赁状况，必要时可要求承租人搬离或协商处理租赁合同。
承租人：
- 在签订租赁合同前，查询抵押物的权属状况，了解是否存在抵押权。
- 若抵押物已设立抵押权，可要求抵押人提供担保或协商降低租金等，以降低租赁风险。
抵押人：
- 在出租抵押物时，应告知承租人抵押物的权属状况，避免因隐瞒信息而引发纠纷。
- 可考虑在租赁合同中约定，若因抵押权人实现抵押权导致租赁合同无法继续履行的，抵押人应承担相应的违约责任。
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