在抵押与租赁的法律关系中，若抵押设立先于租赁，要保障租赁权确实面临一定的法律挑战，因为根据相关法律规定，抵押权在实现时通常优先于租赁权。不过，这并不意味着承租人完全无法保护自己的权益，以下是一些详细的建议和法律分析，希望能为您提供帮助。
一、法律原则与规定
抵押权优先原则：
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但若租赁物在抵押前未出租或未转移占有，则抵押权在实现时，可以不顾及后续建立的租赁关系。
- 这意味着，如果承租人在租赁时明知或应知租赁物已存在抵押权，那么其租赁权在抵押权实现时可能无法得到法律保护。
承租人的知情权与审查义务：
- 承租人在签订租赁合同前，有义务详细查询租赁物的权利状况，包括是否存在抵押权等。这是保护自身权益的重要步骤。
- 如果承租人未尽审查义务，租赁了存在先设立抵押权的财产，可能面临因抵押权实现而导致的租赁关系被终止的风险。
二、实际操作建议
对于承租人：
- 详细查询权利状况：在签订租赁合同前，通过不动产登记中心、相关政府部门或专业机构查询租赁物的权利状况，确保租赁物不存在先设立的抵押权。
- 要求出租人提供证明：要求出租人提供租赁物无抵押权的证明文件，如不动产登记簿查询结果等。
- 在合同中明确约定：在租赁合同中明确约定，如果因抵押权实现导致租赁关系终止，出租人应承担的违约责任和赔偿方式。
- 考虑购买租赁物保险：为了降低因抵押权实现导致的损失风险，承租人可以考虑购买租赁物保险，以在租赁关系终止时获得一定的经济补偿。
对于出租人（抵押人）：
- 明确告知抵押情况：在设定抵押后如需出租抵押物，应明确告知承租人抵押情况，并确保租赁行为不会损害抵押权人的权益。
- 与抵押权人协商：在出租前与抵押权人协商，看是否可以达成某种协议，如抵押权人同意在租赁期间不行使抵押权等。
法律救济途径：
- 如果承租人因抵押权实现而遭受损失，且出租人未尽告知义务或存在其他违约行为，承租人可以通过法律途径向出租人主张违约赔偿责任。
- 承租人还可以根据具体情况，考虑提起执行异议、复议或民事诉讼等法律程序，以维护自身权益。
三、特殊情况与例外
- 动产抵押的特殊情况：对于动产抵押，即使未办理登记，如果租赁发生在抵押之后且租赁物已转移占有，原则上租赁关系受保护。但如果承租人明知抵押事实，则租赁关系可能不被保护。
- 法院执行中的协商与平衡：在法院执行过程中，会鼓励抵押权人、债务人（出租人）和承租人通过协商达成一致，以平衡各方利益。如果租赁关系不影响抵押物的整体处置价值和变现，法院可能会决定带租拍卖。
综上所述，虽然抵押在先租赁在后的情况下租赁权面临一定的法律挑战，但承租人通过详细查询权利状况、在合同中明确约定、考虑购买保险以及利用法律救济途径等方式，仍然可以在一定程度上保护自己的权益。同时，出租人也应尽到告知义务，并与抵押权人进行协商，以减少潜在的法律风险。