核心结论：在买卖协议已签订但未办理房产证的情况下，房产被他人出租，您可采取以下措施维护自身权益。

1. 确认买卖协议的效力与房产实际权属状态

• 协议效力审查：首先，需确认您与卖方签订的房屋买卖协议是否合法有效。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，只要双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该协议即具有法律效力。有效的买卖协议是您主张权利的基础。

• 权属状态确认：尽管未办理房产证，但若您已支付合理对价并实际占有、使用该房产（如有相关证据支持，如入住证明、物业缴费记录等），根据《民法典》中关于物权变动的规定，您可能已构成事实上的物权期待权。然而，正式的物权变动仍需以办理房产过户登记为准。

2. 针对房产被出租的应对措施

• 与出租方沟通：尝试与直接出租房产的一方（可能是原房主或未经授权的第三方）进行沟通，明确告知其您与卖方之间的买卖关系及您的权益，要求其停止出租行为并返还房产。

• 收集证据：收集所有能证明您与卖方之间买卖关系的证据，包括但不限于买卖协议、付款凭证、沟通记录、占有使用房产的证据等。同时，收集房产被出租的相关证据，如租赁合同、租金支付记录等。

• 法律途径解决：

  • 提起诉讼：若沟通无果，您可向法院提起诉讼，请求确认买卖协议有效，要求卖方继续履行合同（即办理房产过户登记），并可同时请求判令出租方停止侵害、返还房产。若因出租行为给您造成损失，还可要求赔偿。
  • 申请财产保全：在诉讼过程中，为防止房产被进一步处置或出租收益流失，您可向法院申请财产保全，冻结房产或相关租金收入。
  • 报案处理：若怀疑存在欺诈、非法侵占等违法行为，可向公安机关报案，请求依法处理。

3. 预防措施与后续建议

• 尽快办理房产过户：在条件允许的情况下，应尽快与卖方完成房产过户登记，以彻底确立您的物权，避免类似纠纷再次发生。

• 完善合同条款：未来在签订类似买卖协议时，应明确约定房产交付、过户的时间节点及违约责任，增加对卖方违约行为的约束条款，以降低风险。

• 咨询专业律师：在整个过程中，如有需要，可随时向我咨询，我将根据您的具体情况提供更为详细和个性化的法律建议。