核心结论：若您拥有产权但房产被他人擅自出租，您有权通过法律途径收回房产并追究相关责任。具体处理方式需结合产权性质、租赁合同效力及侵权行为性质综合判断，以下是分情况说明：
1. 若您是房产所有权人，租赁合同未经您同意签订
- 合同效力：根据《民法典》第716条，承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除原租赁合同。若您未授权他人出租，租赁合同对您不产生法律效力。
- 处理方式：
- 书面通知解除合同：向实际承租人发送律师函，明确告知其租赁关系无效，要求限期搬离。
- 起诉确认合同无效：若承租人拒绝搬离，可向法院起诉，要求确认租赁合同无效并返还房产。
- 追究侵权责任：若他人擅自出租行为给您造成损失（如租金损失），可同时起诉侵权人赔偿损失。
2. 若您是共有产权人，其他共有人擅自出租
- 合同效力：根据《民法典》第301条，处分共有财产需全体共有人同意。若其他共有人未经您同意出租房产，租赁合同可能部分无效（如超出其份额部分）。
- 处理方式：
- 协商解决：与其他共有人协商，要求停止出租并分配租金收益。
- 起诉分割共有物：若协商无果，可向法院起诉要求分割共有财产或确认出租行为无效。
- 主张租金收益：若租赁合同已履行，您有权要求按份额分配租金收益。
3. 若您是房产合法使用人（如承租人、借用人），但产权被他人侵占出租
- 合同效力：若您对房产有合法使用权（如租赁合同未到期），他人擅自出租构成无权处分，租赁合同对您无效。
- 处理方式：
- 报警处理：若他人通过非法手段侵占房产（如撬锁、强占），可报警追究其治安或刑事责任。
- 起诉返还原物：向法院起诉要求实际占有人返还房产，并可主张因侵权造成的损失（如临时住宿费用）。
- 通知承租人：向实际承租人说明情况，要求其停止支付租金或搬离，避免损失扩大。
4. 若租赁合同已到期，但承租人拒不搬离并转租
- 合同效力：原租赁合同到期后，承租人无权继续占有房产，其转租行为无效。
- 处理方式：
- 书面催告搬离：向承租人发送书面通知，要求限期搬离并结清水电费等费用。
- 起诉腾退房产：若承租人拒绝搬离，可向法院起诉要求腾退房产，并可主张逾期占用费（通常按原租金标准计算）。
- 申请强制执行：若法院判决支持腾退，可申请法院强制执行，清除占有人。
行动建议
- 收集证据：包括产权证明、租赁合同（如有）、沟通记录、照片/视频等，证明您对房产的合法权利及他人侵权事实。
- 咨询律师：根据具体情况制定诉讼策略，确保程序合法（如起诉前需先解除合同或确认合同无效）。
- 优先协商：在诉讼前可尝试通过居委会、派出所或律师协助协商，降低维权成本。
温馨提示：房产纠纷涉及物权、合同、侵权等多重法律关系，建议根据具体案情选择最优方案。如有进一步疑问，可直接向我咨询，我会结合您的证据和需求提供详细解答。