借款合同中借款人未还款时，抵押物的处理需根据合同约定及法律规定进行，通常包括协商、诉讼、拍卖或变卖等程序，具体如下：

1. 协商处理
   若借款人未按期还款，抵押权人（出借人）可首先与借款人协商，要求其履行还款义务或通过其他方式（如延长还款期限、分期还款）解决。若借款人同意，双方可签订补充协议明确新条款。若借款人拒绝协商或无法联系，抵押权人可依据合同约定直接行使抵押权。

2. 行使抵押权
   根据《民法典》第410条，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。协议需满足以下条件：

   • 双方达成一致；
     
   • 不得损害其他债权人利益（如抵押物价值远高于债务时，需按比例清偿）。
     若协商不成，抵押权人可直接向法院申请拍卖、变卖抵押物，无需经过诉讼程序（非诉执行程序）。

3. 诉讼程序
   若抵押人拒绝配合或抵押权实现存在争议（如抵押物权属纠纷），抵押权人可向法院提起民事诉讼，请求：

   • 确认借款合同及抵押合同有效；
     
   • 判令借款人还款；
     
   • 判令对抵押物进行拍卖、变卖并优先受偿。
     法院判决后，抵押权人可申请强制执行，由法院委托拍卖机构处置抵押物。

4. 优先受偿权
   抵押权人对拍卖、变卖抵押物所得价款享有优先受偿权，优先于普通债权人。若价款不足以清偿全部债务，剩余部分可向借款人追偿；若价款超过债务，剩余部分需返还抵押人。

5. 特殊情形处理

   • 抵押物为唯一住房：若抵押物是借款人及其家属唯一居住房屋，法院可能暂缓拍卖，但抵押权人可要求借款人提供其他居住保障或预留租金。
     
   • 抵押物被查封/扣押：若抵押物因其他案件被查封，抵押权人仍可主张优先受偿权，但需通过法院协调执行顺序。
     
   • 抵押物灭失/毁损：若抵押物因不可抗力灭失，抵押权可能消灭；若因抵押人过错毁损，抵押权人可要求赔偿并就赔偿款优先受偿。

建议：

• 出借人应在合同中明确抵押物信息、抵押范围及实现方式，并办理抵押登记（不动产需登记，动产可自愿登记）；
  
• 借款人逾期后，及时固定证据（如催款记录、抵押物现状照片）并启动法律程序，避免超过诉讼时效（3年）；
  
• 抵押物处置涉及评估、拍卖等费用，可提前在合同中约定承担方。
  

如有具体案件细节或合同条款需要分析，可直接向我咨询。