厂房买卖中约定由买方承担所有税费，这样的约定在法律上是有效的，但具体效力及实施需结合实际情况和法律规定来综合判断。以下从不同角度为你详细分析：

一、合同自由原则下的有效性

1. 合同自由原则：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。在厂房买卖合同中，双方当事人有权自由约定税费的承担方式，这是合同自由原则的体现。

2. 约定有效的条件：只要双方当事人在平等、自愿的基础上，就税费的承担方式达成一致，并且该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，那么该约定就是有效的。

二、税费承担约定的实际履行

1. 税费的种类与性质：厂房买卖过程中涉及的税费种类较多，包括但不限于增值税、契税、印花税等。这些税费的性质和征收标准各不相同，有的税费是法定由卖方承担的，有的则可以根据双方约定由买方承担。

2. 实际履行中的注意事项：

   • 明确约定：在合同中应明确约定税费的承担方式，包括具体税费的种类、金额、支付方式等，以避免后续争议。
   • 合法合规：约定的税费承担方式应合法合规，不得违反税收法律法规的规定。例如，不得通过约定将法定由卖方承担的税费转嫁给买方，以逃避税收义务。
   • 税务申报与缴纳：无论税费由哪方承担，都应按照税收法律法规的规定进行税务申报和缴纳。如果约定由买方承担税费，但卖方未依法履行税务申报和缴纳义务，可能导致买方承担额外的法律责任。

三、可能存在的法律风险与防范

1. 法律风险：

   • 约定无效的风险：如果税费的承担方式违反了法律、行政法规的强制性规定或公序良俗，该约定可能被认定为无效。
   • 税务处罚的风险：如果双方未依法履行税务申报和缴纳义务，可能面临税务机关的处罚，包括罚款、滞纳金等。

2. 风险防范：

   • 咨询专业意见：在签订厂房买卖合同前，建议咨询专业的税务或法律人士，了解相关税费政策和法律规定，确保约定的合法性和合规性。
   • 完善合同条款：在合同中明确约定税费的承担方式、税务申报和缴纳的责任主体等条款，以降低后续争议的风险。
   • 依法履行义务：无论税费由哪方承担，都应依法履行税务申报和缴纳义务，避免因逃避税收义务而承担法律责任。

总结来说，厂房买卖中约定由买方承担所有税费在法律上是有效的，但具体效力及实施需结合实际情况和法律规定来综合判断。在签订合同时，建议双方明确约定税费的承担方式，并咨询专业意见以确保约定的合法性和合规性。如果你在厂房买卖过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。