在抵押期间，若因出卖人原因未能出售抵押房屋，出卖人通常应向抵押权人（如银行或其他债权人）承担违约责任或赔偿责任，具体取决于抵押合同的约定及实际损失情况；若因买受人原因导致交易失败，出卖人则可向买受人主张赔偿损失。以下从不同角度进行详细分析：
一、向抵押权人主张赔偿的情况
抵押合同约定：
- 若抵押合同中明确约定了在抵押期间，出卖人需确保房屋能够顺利出售，并承担因未能出售而产生的违约责任或赔偿责任，那么出卖人应依据合同约定向抵押权人承担相应责任。
实际损失情况：
- 若因出卖人未能出售抵押房屋，导致抵押权人无法按时收回贷款本金及利息，或产生其他实际损失（如额外的诉讼费用、律师费用等），出卖人应赔偿抵押权人因此遭受的全部损失。
法律责任：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押人（出卖人）有义务妥善保管抵押财产，并确保其价值不受减损。若因出卖人原因导致抵押房屋无法出售，可能构成对抵押权人权益的侵害，出卖人应承担相应的法律责任。
二、向买受人主张赔偿的情况
买受人违约：
- 若因买受人原因（如资金不足、放弃购买等）导致抵押房屋未能出售，出卖人可依据与买受人签订的房屋买卖合同，向买受人主张违约责任或赔偿责任。
实际损失证明：
- 出卖人需提供充分证据证明其因买受人违约而遭受的实际损失，如已支付的税费、中介费用、房屋维护费用等，以及因房屋未能出售而错失的其他交易机会等间接损失（若合同中有约定且符合法律规定）。
合同条款：
- 房屋买卖合同中应明确约定买受人违约时的责任承担方式，包括但不限于支付违约金、赔偿损失等。出卖人可依据合同条款向买受人主张相应权益。
三、特殊情况下的责任承担
不可抗力因素：
- 若因不可抗力因素（如自然灾害、政府政策调整等）导致抵押房屋无法出售，且出卖人已尽到合理注意义务和妥善保管义务，那么出卖人可能无需承担赔偿责任。但需注意，不可抗力因素需符合法律规定的条件，且出卖人需及时通知抵押权人和买受人，并提供相应证明。
第三方原因：
- 若因第三方原因（如中介机构失误、评估机构错误评估等）导致抵押房屋未能出售，出卖人可依据与第三方签订的合同或相关法律规定，向第三方主张赔偿责任。但需注意，这并不影响出卖人依据抵押合同或房屋买卖合同向抵押权人或买受人承担的责任。
建议：在处理此类纠纷时，出卖人应首先仔细审查抵押合同和房屋买卖合同的条款，明确各方的权利义务和责任承担方式。同时，积极收集相关证据材料，如合同文本、交易记录、沟通记录等，以便在纠纷发生时能够充分维护自己的合法权益。如有需要，可直接向我咨询相关法律问题。