物业用房被侵占，一般由当地的房地产行政主管部门负责处理，同时业主大会或业主委员会、街道办事处或乡镇人民政府等也可能在不同情境下发挥作用。以下是对此问题的详细分析：

一、房地产行政主管部门

根据《物业管理条例》的相关规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。这包括了对物业用房的使用情况进行监管。如果物业用房被侵占，房地产行政主管部门有权进行调查，并根据情况采取相应的行政措施，如责令限期改正、罚款等。

二、业主大会或业主委员会

1. 业主大会：业主大会是物业管理区域内的最高权力机构，由全体业主组成。如果物业用房被侵占，业主大会可以召开会议，讨论并决定采取何种措施来维护业主的共同利益，包括但不限于要求侵占者停止侵占、恢复原状、赔偿损失等。

2. 业主委员会：业主委员会是业主大会的执行机构，负责日常的物业管理工作。在物业用房被侵占的情况下，业主委员会可以代表业主大会与侵占者进行协商，或者向房地产行政主管部门报告，请求其介入处理。

三、街道办事处或乡镇人民政府

在物业管理活动中，街道办事处或乡镇人民政府也承担着一定的监管职责。特别是在一些特殊情况下，如物业用房被侵占且涉及多方利益冲突时，街道办事处或乡镇人民政府可以出面协调，促进问题的解决。

四、法律途径

如果上述途径均无法解决问题，业主或业主委员会还可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。例如，可以向人民法院提起诉讼，要求侵占者停止侵占、恢复原状、赔偿损失等。

实际操作建议

1. 收集证据：在发现物业用房被侵占后，首先应收集相关证据，如照片、视频、证人证言等，以证明侵占事实的存在。

2. 与侵占者协商：在掌握充分证据后，可以尝试与侵占者进行协商，要求其停止侵占并恢复原状。

3. 向相关部门报告：如果协商无果，可以向当地的房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府报告，请求其介入处理。

4. 考虑法律途径：如果问题仍然无法解决，可以考虑通过法律途径来维护自己的权益。

在处理物业用房被侵占的问题时，建议业主或业主委员会保持冷静、理性，依法依规进行维权。如果遇到复杂情况或不确定如何处理时，可以直接向我咨询，我会根据具体情况提供专业的法律建议。