结论：当承租人不交租金时，出租人一般不能擅自停水停电，而应通过合法途径来维护自身权益。但如果租赁合同中明确约定了出租人在承租人拖欠租金时有权停水停电，并且该约定不违反法律法规的强制性规定，那么出租人可以依据合同约定采取相应措施。以下是对此问题的详细分析：

一、法律规定与合同约定的关系

1. 法律依据：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
   • 同时，《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。但法律并未直接赋予出租人停水停电的权利。

2. 合同约定：

   • 租赁合同中可以约定承租人不交租金时出租人有权采取的措施，包括停水停电。但该约定必须合法，不能违反国家法律法规的强制性规定和公序良俗。如果合同中有此类约定，且符合法律规定，那么出租人在承租人违约时，可以依据合同约定采取停水停电措施。

二、出租人的权利与合法维权途径

1. 主要权利：

   • 出租人的主要权利是追讨租金，这可以通过协商、发催款函、提起诉讼等合法途径实现。

2. 合法维权步骤：

   • 催告：首先应向承租人发出书面催缴租金的通知，并给予合理的支付期限。
   • 法律途径：若承租人在规定期限内仍未支付租金，出租人可以考虑向法院提起诉讼或申请仲裁等法律手段来维护自身权益。

三、擅自停水停电的风险与责任

1. 侵权风险：

   • 擅自停水停电可能构成对承租人合法权益的侵害，如影响承租人的生产经营活动或造成物品损坏等。

2. 赔偿责任：

   • 若因停水停电给承租人造成损失，出租人可能需承担相应的赔偿责任。这种行为不仅不能有效解决租金问题，反而可能引发新的纠纷和法律责任。

四、特殊情况的考量

• 紧急情况下的例外：在多次催告无果且面临自身合法权益严重受损的紧急情况下，出租人为避免损失进一步扩大而采取停水停电措施，司法实践中可能会根据具体情况酌情考量。但这需要符合比例原则，尽量将对承租人造成的不必要损失降到最低。

五、实际案例与建议

• 实际案例：假设甲将房屋出租给乙用于经营店铺，双方在租赁合同中明确约定了乙不交租金时甲有权停水停电。若乙拖欠租金一个月，甲在发出书面催告并给予一定宽限期后，乙仍未支付租金，此时甲可以依据合同约定对乙采取停水停电措施。但甲应确保停水停电措施不会过度损害乙的其他合法权益，如避免造成乙店铺内货物的损坏等。

• 建议：

  • 出租人：在签订租赁合同时，应明确约定承租人不交租金时的违约责任和出租人可采取的措施。在承租人违约时，应优先选择合法合理的途径来催收租金或解除合同，而不是擅自停水停电。
  • 承租人：应按时支付租金，避免违约行为的发生。如果遇到支付困难或其他问题，应及时与出租人沟通并寻求解决方案。

总结：不交租金时，出租人应谨慎行事，避免擅自停水停电。如果租赁合同中有明确且合法的相关约定，出租人可以在符合约定条件下采取相应措施，但仍需确保不损害承租人的合法权益。在任何情况下，出租人都应遵守法律法规，确保自身行为的合法性。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。