对于不交房租物业是否可以停水停电的问题，我们需要从法律角度和合同关系两个方面来详细分析。

首先，从法律角度来看，无论是租户不交房租还是业主未交物业费，物业或房东都不能擅自停水停电。我国法律明确规定，公民合法的私有财产及生活所必需的服务（如水、电）不受侵犯。租户或业主在正常支付水电费用后，享有持续使用水电的权利，这是其基本生活需求的一部分，也是合法权益的体现。因此，无论是房东还是物业公司，都不能以未履行租赁合同或物业服务合同中的支付义务为由，擅自中断供水供电，否则将构成对租户或业主合法权益的侵害。

其次，从合同关系来看，租赁合同与供用水电合同是两个独立的法律关系，物业服务合同与供水供电合同也同样是独立的。租赁合同或物业服务合同主要约定的是房屋租赁、租金支付或物业服务及费用支付等事宜，而供水供电合同则关乎水电的供应与费用支付。因此，房东或物业公司不能以租户或业主未履行租赁合同或物业服务合同中的义务为由，擅自影响供水供电合同的履行。

那么，面对租户不交房租或业主未交物业费的情况，房东和物业公司应该如何处理呢？

对于房东来说，当租户不交房租时，应首先尝试与租户进行友好协商，了解拖欠原因，并探讨解决方案。如果协商无果，房东可以依法向法院提起诉讼，要求租户支付拖欠的租金。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；逾期不支付的，出租人有权解除合同，并通过法律程序追讨租金及违约金，同时要求租户腾退房屋。

对于物业公司来说，当业主未交物业费时，物业公司应当通过合法、合理的途径来解决，如催告、诉讼或仲裁等。物业公司可以催告业主在合理期限内支付物业费，并在合理期限届满仍不支付的情况下提起诉讼或申请仲裁。但重要的是，物业公司不得采取停止供电、供水等方式来催交物业费。

综上所述，不交房租或未交物业费时，物业或房东都不能擅自停水停电。双方应依据法律法规和合同约定，通过合法途径解决纠纷，共同维护和谐与稳定的关系。