结论：房东合同注明净得9万且不开发票的行为不合法，可能涉及税务违法和合同条款效力问题。以下从法律角度详细分析：

1. 税务违法性分析

根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，销售商品、提供服务或从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项时，收款方应当向付款方开具发票。房东作为收款方，收取租金属于经营活动，无论合同如何约定，均有义务开具发票。若未开具，可能面临以下后果：

• 税务处罚：税务机关可责令改正，并处1万元以下罚款；情节严重的，可能面临更高罚款（如《税收征收管理法》第六十二条）。
• 补缴税款及滞纳金：房东需按租金收入补缴个人所得税、房产税等，并支付滞纳金。
• 刑事风险：若房东通过不开发票隐瞒收入、偷逃税款数额较大，可能构成逃税罪（《刑法》第二百零一条）。

2. 合同条款效力分析

合同中“净得9万不开发票”的条款可能因以下原因无效或部分无效：

• 违反法律强制性规定：根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效。税务法规明确要求开具发票，因此该条款可能被认定为无效。
• 损害国家利益：不开发票导致国家税收流失，可能被认定为损害社会公共利益，进而影响合同效力。
• 条款显失公平：若房东通过不开发票将税负转嫁给租客（如实际租金包含税款但未开具发票），租客可主张撤销或变更合同（《民法典》第四百九十七条）。

3. 租客的权利与风险

• 权利：租客有权要求房东开具发票，若房东拒绝，可向税务机关举报（《税收征收管理法》第十三条）。税务机关查实后，会责令房东补开发票并处罚。
• 风险：若租客接受不开发票的约定，可能面临以下问题：
  • 无法凭发票报销或抵扣税款（如企业租客）；
  • 房东若逃税被查，租客可能被要求配合调查，甚至承担连带责任（如房东用租客信息逃税）；
  • 合同条款无效可能导致租金支付、押金退还等纠纷。

4. 实务建议

• 对房东：依法开具发票是法定义务，避免因小失大（罚款、补税、刑事风险）。若想降低税负，可通过合法方式（如成本抵扣、税收优惠）规划，而非逃避发票义务。
• 对租客：
  1. 签约前明确要求房东开具发票，并将此写入合同；
  2. 若房东拒绝，可向税务机关举报（举报电话12366）或通过法律途径主张权利；
  3. 保留租金支付凭证（如转账记录），以防房东以“未开发票=未付款”抗辩。

总结：不开发票的约定既违法又存在风险，双方均应遵守税务法规，通过合法途径解决税负问题。如有进一步疑问，可直接向我咨询。