在房屋买卖合同中，卖方违约时，买方不能同时主张定金和违约金，而应选择其中一项来弥补因违约造成的损失。这一结论主要基于《中华人民共和国民法典》的相关规定及公平、补偿性原则，以下从多个角度进行详细分析：
法律依据
《中华人民共和国民法典》第五百八十八条：
- 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
- 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
定金与违约金的性质：
- 定金：通常在合同签订时支付，作为合同成立和买方履行合同决心的证明。若买方违约，定金可能不予退还；若卖方违约，则需双倍返还定金给买方。
- 违约金：双方在合同中约定的，一旦某方违约就需支付给另一方的金钱，用以弥补因违约给对方造成的损失。
不能同时主张的原因
- 避免双重利益：法律规定定金和违约金不能同时主张，主要是为了避免守约方获得双重利益，确保违约方不会承担过重的责任，从而体现公平原则。
- 选择适用：当一方违约时，另一方应根据实际情况权衡哪一种方式能更好地弥补自己的损失，进而选择适用违约金条款或定金条款。
实际操作建议
权衡选择：
- 在房屋买卖交易中，守约方（买方）应根据具体情况权衡选择适用定金罚则还是违约金条款。
- 若定金数额较高且能较好弥补损失，可选择定金罚则；若违约金数额更能充分覆盖损失，包括房屋差价、装修费用等，则应选择违约金条款。
损失评估：
- 在选择前，守约方应准确评估因违约所遭受的实际损失，以便做出更有利的选择。
- 必要时，可寻求专业评估机构的帮助，以确保损失评估的准确性和合理性。
合同条款审查：
- 在签订房屋买卖合同时，双方应仔细审查合同条款，明确定金和违约金的约定情况。
- 确保合同条款清晰、明确，避免后续因条款模糊而产生的纠纷。
法律后果：
- 如果选择定金条款，卖方需要双倍返还定金；如果选择违约金条款，则按照合同约定的违约金数额支付。
- 若定金不足以弥补损失，守约方还可以请求赔偿超过定金数额的损失。
示例说明
假设买方与卖方签订了一份房屋买卖合同，约定买方支付定金10万元，并约定若卖方违约需支付违约金20万元。后卖方违约，此时买方不能同时主张定金和违约金，而应选择其中一项。若买方认为定金10万元加上可能获得的额外赔偿（如房屋差价）足以弥补损失，则可选择定金罚则；若买方认为违约金20万元更能充分覆盖其损失，则应选择违约金条款。
总结：在房屋买卖合同中，定金和违约金是两种不同的违约责任形式，它们的目的都是为了保障合同的履行。然而，根据法律规定，当一方违约时，另一方不能同时主张定金和违约金。在选择时，应充分考虑定金和违约金的数额、适用条件以及自身的实际损失情况。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。