房子卖方违约并不一定是要双倍违约金，而是要看具体情况，尤其是是否涉及定金罚则以及合同中的具体约定。以下从几个方面为你详细分析：

一、定金罚则下的双倍返还

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的规定，如果买卖双方在合同中约定了定金，并且卖方（收受定金的一方）违约，导致合同无法继续履行，那么卖方需要双倍返还定金给买方。这是定金罚则的直接应用，旨在保护买方的合法权益，对卖方的违约行为进行惩罚。

举例说明：假设买方支付了10万元定金给卖方，如果卖方违约无法交付房屋，那么卖方需要返还给买方20万元，即双倍返还定金。

二、合同中的违约金条款

除了定金罚则外，买卖双方还可以在合同中约定违约金条款。如果卖方违约，买方有权根据合同约定要求卖方支付违约金。但需要注意的是，违约金和定金在合同中通常是择一适用的，即如果合同中同时约定了违约金和定金，买方只能选择其中一项进行主张。

举例说明：如果合同中约定了卖方违约需支付合同总价款20%的违约金，且合同总价款为100万元，那么卖方违约时，买方可以要求卖方支付20万元的违约金，而不是双倍返还定金（除非定金数额高于违约金，且买方选择主张定金罚则）。

三、实际损失赔偿

如果卖方的违约行为给买方造成了实际损失，且该损失超过了定金或违约金的数额，买方还有权要求卖方赔偿超过部分的损失。这是基于《中华人民共和国民法典》中关于违约责任的一般规定，旨在确保买方的损失得到充分补偿。

举例说明：如果因为卖方违约，买方不得不以更高的价格从其他卖家处购买房屋，导致买方多支付了30万元，且该损失超过了合同中约定的违约金或定金数额，那么买方可以要求卖方赔偿这30万元的损失。

四、特殊情况下的免责

在某些特殊情况下，卖方可能免除或减轻违约责任。例如，如果因不可抗力（如自然灾害、政府政策调整等）导致卖方无法履行合同，且卖方能够证明其已尽到合理注意义务和采取必要措施防止损失扩大，那么卖方可能不需要承担违约责任或只需承担部分责任。

法律建议

1. 在签订合同时，务必明确约定定金、违约金以及实际损失赔偿等条款，并确保这些条款合法有效。
2. 如遇卖方违约，及时收集证据，评估违约行为的严重性及其对合同目的的影响。
3. 根据实际情况和合同约定，选择合适的主张方式（如定金罚则、违约金条款或实际损失赔偿）来维护自己的合法权益。

综上所述，房子卖方违约是否要双倍违约金取决于多种因素，包括是否涉及定金罚则、合同中的具体约定以及实际损失情况等。如果你在房产交易中遇到类似问题，可以直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供详细的法律建议。