在没有业主委员会的情况下，新物业的合同签订主体主要取决于小区的具体情况和相关法律法规的规定，以下是几种常见的情况：
建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同
- 在小区尚未成立业主大会或选举产生业主委员会之前，通常由建设单位（即开发商）作为合同的一方，与物业服务企业签订《前期物业服务合同》。
- 该合同对全体业主具有约束力，直至业主大会成立并选聘新的物业服务企业为止。这是最常见且合法的方式，确保了小区在业主委员会成立前有物业服务企业提供服务。
业主直接与物业服务企业协商签订（存在法律风险）
- 在某些特殊情况下，如建设单位已不存在或无法履行职责，且小区尚未成立业主委员会，部分业主可能会尝试直接与物业服务企业协商并签订合同。
- 但这种方式存在法律风险，因为单个业主或少数业主无权代表全体业主签订合同，除非得到全体业主的明确授权。否则，这样的合同可能无法对全体业主产生约束力，甚至可能引发纠纷。
社区居委会代行职责签订合同
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，在特定情形下（如物业管理区域尚未召开首次业主大会会议、未能选举产生业主委员会等），可以由居民委员会代行业主委员会的相关职责，包括与物业服务企业签订物业服务合同。
- 社区居委会作为基层群众性自治组织，在小区管理中发挥着重要的协调和指导作用。在业主委员会缺失的情况下，社区居委会的介入可以确保小区物业服务的连续性和稳定性。
在签订物业服务合同时，无论由谁作为合同的一方，都需要注意以下几点：
- 遵循法律法规：合同签订过程必须严格遵守国家及地方相关法律法规的规定，确保合同的合法性和有效性。
- 公开透明原则：合同签订过程应公开透明，充分征求业主意见，确保业主的知情权和参与权。对于合同内容、服务标准、费用收取等重要事项，应向业主进行详细说明和公示。
- 明确双方权利义务：合同中应明确物业服务企业和业主双方的权利和义务，包括服务范围、服务质量、费用支付、违约责任等内容。这有助于避免后续纠纷的发生，保障双方的合法权益。
- 及时备案与公示：合同签订后，应及时向相关部门备案，并在小区内进行公示，接受业主的监督。
若小区在没有业主委员会的情况下需要更换物业服务企业，建议先通过合法途径（如召开业主大会或征求全体业主意见）确定新的物业服务企业，并由建设单位（如存在且能履行职责）或社区居委会代行业主委员会职责与其签订合同。若遇到法律难题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询，我会根据你的具体情况提供专业的法律意见。