在没有成立业委会和物委会的小区，物业公司签订合同的主体需根据小区具体情况和相关法律法规来确定，以下是几种常见情况：
与建设单位签订前期物业服务合同
- 适用情况：在小区新建初期，业主尚未入住或入住率不足，无法成立业主委员会时，通常由建设单位（即开发商）作为合同的一方，与物业服务企业签订《前期物业服务合同》。
- 法律依据：根据《物业管理条例》第二十一条，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
- 合同效力：该合同对全体业主具有约束力，直至业主大会成立并选聘新的物业服务企业为止。建设单位在签订合同时，应通过招投标等方式选择物业服务企业，并在合同中明确服务内容、标准、收费等关键条款，以保障业主权益。
由社区居委会代行职责签订合同
- 适用情况：在小区长时间未能成立业主委员会，且物业服务需要确定服务关系和相关权利义务时，可以由社区居委会代行业主委员会的相关职责，包括与物业服务企业签订物业服务合同。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，居民委员会作为基层群众性自治组织，在特定情形下（如物业管理区域尚未召开首次业主大会会议、未能选举产生业主委员会等），可以代行业主委员会的相关职责。
- 合同效力：社区居委会代表业主与物业服务企业签订的物业服务合同，具有保障小区物业服务正常开展的法律效力。但社区居委会在签订合同时，需取得多数业主同意或授权，确保合同内容合法合规且符合业主需求，并定期向业主公布合同履行情况，接受监督。
全体业主共同决定并授权代表签约
- 实施方式：在小区未成立业委会的情况下，全体业主可通过召开业主大会等形式，讨论并表决选聘物业服务企业及签约事项。需经参与表决专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意。
- 注意事项：形成的共同决定可授权业主代表与物业服务企业签约，代表需真实反映全体业主意愿和要求。合同内容应明确物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容。
在街道或社区指导下签订合同
- 适用情况：对于老旧小区或新开发的小区，在未能成立业委会的情况下，可以由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并由业主代表或临时物业管理委员会与物业服务企业签订合同。
- 指导依据：如《杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则》等地方性法规或规章，可能对此有具体规定。
- 合同效力：在当地街道办事处或社区居委会的指导下签订的合同，具有合法的法律效力。合同签订过程应公开透明，充分征求业主意见，确保业主的知情权和参与权。
在签订合同时，无论由哪个主体签订，都需注意以下几点：
- 明确双方权利义务：合同中应明确物业服务企业和业主双方的权利和义务，包括服务范围、服务质量、费用支付、违约责任等内容，以避免后续纠纷的发生。
- 遵守法律法规：合同签订过程中应严格遵守国家及地方相关法律法规的规定，确保合同的合法性和有效性。
- 考虑小区实际情况：根据小区的具体情况选择合适的合同签订主体和方式，以确保物业服务的正常开展和业主的合法权益。
若小区在签订物业服务合同过程中遇到任何法律问题或纠纷，可以直接向我咨询，我会根据小区的具体情况和相关法律法规，为你提供专业的法律建议和帮助。