当小区没有业主委员会时，物业服务合同的签订主体和方式需根据具体情况来确定，以下是详细分析：

1. 由建设单位与物业服务企业签订：

   • 在小区尚未成立业主大会或选举产生业主委员会之前，通常由建设单位（即开发商）作为合同的一方，与物业服务企业签订《前期物业服务合同》。
   • 该合同对全体业主具有约束力，直至业主大会成立并选聘新的物业服务企业为止。

2. 由业主直接与物业服务企业协商：

   • 在某些特殊情况下，如建设单位已不存在或无法履行职责，且小区尚未成立业主委员会，部分业主可能会直接与物业服务企业协商并尝试签订合同。
   • 但这种方式存在法律风险，因为单个业主或少数业主无权代表全体业主签订合同，除非得到全体业主的明确授权。

3. 由社区居委会代行职责：

   • 根据相关法律法规，当小区尚未召开首次业主大会会议或未能选举产生业主委员会时，可以由居民委员会代行业主委员会的相关职责，包括与物业服务企业签订物业服务合同。
   • 居民委员会作为基层群众性自治组织，在小区管理中发挥着重要的协调和指导作用，可以确保合同签订过程的合法性和合规性。

4. 由街道办事处、乡镇人民政府指导和协助：

   • 在没有业主委员会的情形下，街道办事处、乡镇人民政府也可以指导和协助业主与物业服务企业签订合同。

5. 由业主代表签订：

   • 全体业主可通过召开业主大会等形式，就选聘物业服务企业、签订物业服务合同等事项进行讨论和表决。
   • 在形成共同决定后，可授权业主代表与物业服务企业签订合同，业主代表需能真实反映全体业主的意愿和要求。

无论采取哪种方式签订合同，都必须确保合同的合法性和有效性，并遵循公开透明、明确双方权利义务等原则。同时，合同签订后应及时向相关部门备案，并在小区内进行公示，接受业主的监督。如果您在签订物业服务合同过程中遇到任何问题或纠纷，可以直接向我咨询，我会为您提供专业的法律建议和支持。