当物业小区更换物业时，通常应由业主委员会出面与新物业签订合同。以下是对这一结论的详细解释：

1. 法律依据：

   • 根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。
   • 当更换物业时，原物业与业主的合同关系终止，新物业要开展服务，需与业主建立新的合同关系，以明确双方的权利和义务。

2. 合同签订主体：

   • 选定新的物业公司后，应当由业主委员会出面与物业公司签订合同。
   • 业主委员会代表业主的利益，负责与新物业协商并签订服务合同。

3. 合同内容：

   • 新合同应对服务内容、服务标准、收费标准、服务期限等关键事项进行明确约定。
   • 这有助于保障业主的权益，同时规范物业公司的服务行为。

4. 特殊情况：

   • 在某些特殊情况下，若小区业主大会通过的决议对物业服务相关事宜已有明确规定，且新物业接受这些规定，可先按此执行，后续再完善合同签订。
   • 但总体而言，重新签订合同是规范物业管理、保障双方合法权益的必要举措。

综上所述，物业小区更换物业时，应由业主委员会出面与新物业签订合同，以明确双方的权利和义务，保障业主的权益，并规范物业公司的服务行为。如果你在这方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。