结论：赠与房屋的赠与合同无效时，房屋登记通常不能生效，即无法产生物权变动的法律效果。不过，也存在一些特殊情况，下面为你详细分析。

一般情况下，赠与合同无效则房屋登记不生效

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。在房屋赠与中，赠与合同是物权变动的基础法律关系。如果赠与合同被认定为无效，那么基于该合同进行的房屋登记就失去了合法依据。

法律解释：

• 赠与合同无效的情形：包括但不限于赠与人无民事行为能力或限制民事行为能力、赠与合同违反法律、行政法规的强制性规定、赠与合同违背公序良俗等。例如，如果赠与人是在被欺诈、胁迫的情况下签订的赠与合同，那么该合同就是无效的。
• 房屋登记的效力：房屋登记是物权变动的公示方式，它本身并不产生物权变动的法律效果，而是基于有效的法律行为（如赠与合同）而产生。因此，如果赠与合同无效，那么房屋登记就无法产生物权变动的法律效果，即房屋的所有权不会因为登记而转移给受赠人。

举例： 假设甲有一套房屋，想要赠与给乙。双方签订了赠与合同，并办理了房屋过户登记。但后来发现，甲在签订赠与合同时已经患有严重的精神疾病，属于无民事行为能力人。那么，这份赠与合同就是无效的。由于赠与合同无效，基于该合同进行的房屋登记也就失去了合法依据，房屋的所有权仍然属于甲。

特殊情况下，可能存在房屋登记看似“生效”的假象

虽然赠与合同无效时房屋登记通常不能生效，但在某些特殊情况下，可能存在房屋登记看似“生效”的假象。这主要是因为房屋登记具有一定的公示力和公信力，第三人可能基于对房屋登记的信赖而进行交易。

法律解释：

• 善意取得制度：如果第三人不知道赠与合同无效，且以合理的价格受让了房屋，并办理了房屋过户登记，那么根据善意取得制度，第三人可以取得房屋的所有权。但这种情况并不意味着房屋登记本身因为赠与合同无效而“生效”，而是第三人基于善意取得制度取得了房屋的所有权。
• 表见代理或表见代表：如果赠与人或受赠人的行为构成了表见代理或表见代表，使得第三人有理由相信赠与合同是有效的，并基于这种信赖进行了交易，那么也可能产生类似善意取得的效果。

举例： 假设甲有一套房屋，想要赠与给乙。但甲在签订赠与合同时，已经委托丙代为办理相关事宜，并出具了授权委托书。然而，丙却与乙恶意串通，签订了一份虚假的赠与合同，并办理了房屋过户登记。后来，甲发现此事并主张赠与合同无效。但如果此时有一个善意的第三人丙（与前面的丙不是同一人）不知道赠与合同无效，且以合理的价格从乙手中购买了房屋，并办理了房屋过户登记，那么丙就可以根据善意取得制度取得房屋的所有权。

法律建议

• 对于赠与人：在签订赠与合同前，应确保自己具有完全民事行为能力，并了解赠与合同的法律后果。如果发现自己签订的赠与合同存在无效情形，应及时向相关部门申请撤销房屋登记，以避免不必要的法律纠纷。
• 对于受赠人：在接受赠与时，应仔细审查赠与人的民事行为能力、赠与合同的合法性等。如果发现赠与合同可能存在无效情形，应及时与赠与人协商解决或寻求法律帮助。
• 对于第三人：在进行房屋交易时，应仔细审查房屋的所有权状况、赠与合同的合法性等。如果发现房屋登记存在瑕疵或赠与合同可能无效，应谨慎进行交易或寻求法律帮助。

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