房屋赠与合同的生效是一个涉及多个法律要点的过程，为了确保合同的合法有效，必须同时满足以下关键条件：
一、合同当事人具备相应的民事行为能力
赠与人：必须是房屋的合法所有权人，并且具备完全民事行为能力。这意味着赠与人能够清晰理解赠与行为的法律后果，并自主作出决定。例如，未成年人或精神病人在未获法定代理人同意的情况下，无法独立签订有效的房屋赠与合同。
受赠人：虽然受赠人可以是无民事行为能力人或限制民事行为能力人（如未成年人），但因其无法自行表达意愿或进行民事活动，故需由其法定代理人代为接受赠与。对于具有完全民事行为能力的受赠人，则可直接表示接受赠与。
二、意思表示真实且无瑕疵
赠与人与受赠人在签订合同时，必须确保意思表示真实，无任何欺诈、胁迫或重大误解。赠与行为应出于赠与人的自愿，受赠人的接受意愿也需真实无误。若因误解或非自愿情况下签订合同，后续发现真相后，双方均有权主张撤销合同。
三、合同内容合法且不违背公序良俗
法律法规层面：房屋赠与合同的内容及形式必须严格遵守国家法律、行政法规的规定。这包括但不限于办理产权过户登记手续、遵守土地管理及城市规划等相关法规。若合同内容违反法律法规，将被视为无效。
公序良俗层面：赠与行为不得损害社会公共利益或违背善良风俗。例如，以赠与为手段进行的违法犯罪活动，或严重损害社会公共利益的赠与行为，均属无效。
四、赠与房屋具有合法性且无权利瑕疵
赠与的房屋必须是赠与人合法所有，且不存在任何权利争议或法律纠纷。例如，被司法机关查封、扣押的房屋，或已抵押给他人的房屋（在未取得抵押权人同意的情况下），均不得作为赠与物。否则，赠与合同可能无法正常履行，甚至可能损害第三方的合法权益。
五、合同形式与特殊生效要件
书面形式优先：为避免日后纠纷，建议采用书面形式订立赠与合同，并由双方签字或盖章确认。若需公证或鉴证，应按相关规定办理。
附条件或附期限的赠与：若合同中附有生效条件或期限，则合同在条件成就或期限届满时生效。例如，约定受赠人完成特定学业或达到某一年龄时合同生效。
需办理批准手续的情况：对于某些特殊性质的房屋（如军产房），可能需要经过相关部门的批准后合同才生效。此时，应遵循相关法律法规的规定办理批准手续。
六、合同生效后的法律效果
房屋所有权转移：赠与合同生效后，并不意味着房屋所有权立即转移。房屋作为不动产，其所有权的转移需办理过户登记手续。未经登记，不发生物权变动效力。
双方的法律约束力：合同生效后，赠与人有义务将房屋交付给受赠人，并协助办理过户手续。受赠人也应按照合同约定接受房屋并履行相应义务。任何一方违反合同约定，都应承担法律责任。
综上所述，房屋赠与合同的生效需同时满足合同当事人具备相应民事行为能力、意思表示真实无瑕疵、合同内容合法且不违背公序良俗、赠与房屋具有合法性且无权利瑕疵、合同形式符合规定以及满足特殊生效要件等条件。只有全面符合这些要求，才能确保赠与行为的合法有效性和双方当事人的权益保障。