房产赠与的效力认定是一个涉及多方面因素的问题，以下是详细的分析和解答：
一、主体资格
- 赠与人：必须具备完全民事行为能力，且对所赠房产拥有处分权。如果赠与人对房产没有处分权，例如房产存在共有人且未经其同意，那么赠与合同的效力可能会存在瑕疵。
- 受赠人：同样需要具备相应的民事权利能力，能够接受赠与并承担相应的法律后果。
二、合同形式与内容
- 合同形式：房产赠与合同一般应采用书面形式，以明确双方的权利和义务，确保合同内容的清晰和准确。尽管法律并未强制要求必须采用书面形式，但如果未采用书面形式且一方已经履行了主要义务，对方也接受的，那么合同仍然可以成立。
- 合同内容：合同内容必须合法，不得违反法律法规的强制性规定，也不得违背公序良俗。如果赠与合同中存在欺诈、胁迫、恶意串通等损害国家、集体或第三人利益的情形，那么合同将被认定为无效。
三、意思表示
赠与行为必须是赠与人真实意愿的表达，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。如果受赠人通过不正当手段使赠与人作出赠与表示，那么合同可以被撤销。
四、赠与行为的完成
- 产权过户登记：房产赠与通常需要办理产权过户登记手续。未办理过户登记，一般不影响赠与合同的效力，但房产的所有权并未转移。这意味着赠与人在一定条件下仍然可以撤销赠与。
- 特殊情形：对于一些特殊情况，如口头赠与合同，如果赠与人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且受赠人表示接受，那么该口头赠与合同在一般情况下是有效的。但需要注意的是，对于不动产等特殊财产，法律规定应当办理登记等手续，此时仅有口头赠与合同而未办理相关手续的，赠与行为可能未完全生效。
综上所述，房产赠与的效力认定需要综合考虑主体资格、合同形式与内容、意思表示以及赠与行为的完成等多个方面。只有在所有这些都符合法律规定的情况下，房产赠与合同才具有法律效力。如果在任何一个方面存在问题，都可能影响合同的效力。因此，在进行房产赠与时，建议咨询专业律师以确保合同的合法性和有效性。