结论前置：在租赁合同纠纷中，选择申请撤销合同还是主张合同无效，需根据具体情形和法律效果来决定。一般来说，若合同存在可撤销的情形，申请撤销可能更侧重于保护特定方的利益；而若合同存在无效的情形，主张合同无效则是对合同整体法律效力的否定。以下是对这两种选择的详细分析：
一、申请撤销租赁合同
适用情形：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当租赁合同存在因重大误解、欺诈、胁迫或显失公平等情形时，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构撤销该合同。
法律效果：
- 合同被撤销后，自始没有法律约束力。这意味着，从合同签订之时起，该合同就不被视为有效，双方无需按照合同约定履行义务。
- 因撤销合同而取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。
- 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
适用建议：
- 若您认为租赁合同是在受到欺诈、胁迫或存在重大误解等情形下签订的，且您希望恢复合同签订前的状态，那么申请撤销合同可能是一个合适的选择。
二、主张租赁合同无效
适用情形：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当租赁合同存在违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗，或行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益等情形时，该合同无效。
- 例如，若租赁的房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，那么租赁合同可能因违反法律强制性规定而无效。
法律效果：
- 合同无效后，自始没有法律约束力。双方无需按照合同约定履行义务。
- 因合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。
- 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但需注意，在合同无效的情况下，过错赔偿的范围和程度可能因具体情形而有所不同。
适用建议：
- 若您认为租赁合同存在违反法律强制性规定或违背公序良俗等情形，且您希望彻底否定该合同的法律效力，那么主张合同无效可能是一个更合适的选择。
综合建议：
- 在选择申请撤销合同还是主张合同无效时，您应首先仔细审查租赁合同的具体内容以及签订过程中的相关情况。
- 若合同存在可撤销的情形，且您希望恢复合同签订前的状态，那么申请撤销合同可能更为合适。
- 若合同存在无效的情形，且您希望彻底否定该合同的法律效力，那么主张合同无效可能更为恰当。
- 在处理此类纠纷时，建议您及时收集并保存相关证据，如合同文本、沟通记录、支付凭证等，以便在需要时提供证明。
- 若您对此类问题存在疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询，我将根据您的具体情况提供详细的法律建议。