关于物业服务合同中房屋面积与房本不符时合同是否有效的问题，我的结论是：合同本身的有效性通常不受房屋面积与房本不符这一单一因素的影响，但这一不符情况可能引发合同履行、费用计算等方面的争议或调整需求。以下从多个角度进行详细分析：

1. 合同有效性的基本原则：

   • 合同的有效性主要取决于合同双方的意思表示是否真实、合同内容是否合法、合同形式是否符合法律规定等要素。房屋面积与房本不符，并不直接导致合同无效，除非这一不符情况涉及欺诈、胁迫等违法情形，或者合同内容本身违反了法律、行政法规的强制性规定。

2. 房屋面积与房本不符的可能影响：

   • 费用计算：物业服务合同中，房屋面积往往是计算物业服务费的重要依据。如果合同中约定的面积与房本不符，可能导致物业服务费的计算出现偏差。这种情况下，双方可以根据实际情况协商调整费用，或者依据房本上的实际面积重新计算费用。
   • 合同履行：房屋面积的不符也可能影响物业服务的具体内容和范围。例如，如果合同中约定的服务范围是基于错误的房屋面积，那么在实际履行过程中，双方可能需要根据实际情况进行调整。

3. 法律建议：

   • 核实面积：首先，建议双方核实房屋的实际面积，并对比房本上的面积，以确定是否存在不符情况。
   • 协商调整：如果发现面积不符，双方应友好协商，根据实际情况调整合同中的相关条款，如物业服务费的计算方式、服务范围等。
   • 保留证据：在协商过程中，双方应保留好相关证据，如房本、合同、沟通记录等，以备不时之需。
   • 寻求法律帮助：如果双方无法就面积不符问题达成一致，或者认为对方存在欺诈等违法行为，可以寻求法律帮助，通过法律途径解决争议。

4. 可能的法律后果：

   • 如果房屋面积与房本不符是由于一方的欺诈行为导致的，那么受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销合同，并要求欺诈方承担相应的法律责任。
   • 如果双方能够就面积不符问题达成一致并调整合同条款，那么合同将继续有效履行，双方应按照调整后的条款履行各自的义务。

总结来说，物业服务合同中房屋面积与房本不符并不直接导致合同无效，但可能引发合同履行、费用计算等方面的争议。双方应核实面积、友好协商、保留证据，并在必要时寻求法律帮助以解决争议。如果你还有其他关于合同纠纷或房产问题的疑问，可以直接向我咨询。