卖房不是本人签的协议，其效力需根据具体情况综合判断。以下是对不同情形的详细分析及结论：

1. 有合法授权：

   • 如果卖房人出具了合法有效的授权委托书，明确委托他人代签合同，则代签行为有效，所签订的房屋买卖合同具有法律约束力。例如，房主因在国外无法亲自回国，通过公证机构办理了授权委托书，委托国内亲属代为签订房屋买卖合同，此情况下合同有效。

2. 构成表见代理：

   • 若代签人虽无明确书面授权，但存在使相对人有合理理由相信其有代理权的情形，如夫妻一方长期参与房屋买卖协商并代表另一方行事，且买房人是善意无过失的，即使未明确授权，也可能构成表见代理，此时合同同样有效。但需注意，房主在承担法律后果后，有权向无权代理人追偿。

3. 事后追认：

   • 即便签订合同当时并非本人签字，但如果事后卖房人对代签行为进行了明确追认（可通过书面声明、口头承诺或实际履行等方式），则合同自追认时起生效。

4. 无效或部分无效情况：

   • 无授权且无追认：如果代签人既无合法授权，事后也未得到卖房人的追认，同时不构成表见代理，则代签的合同对卖房人不发生法律效力，视为无效合同。但合同中的独立争议解决条款可能仍然有效。
   • 超越权限：即使代签人有授权，但如果其超越了授权范围签订合同，超出部分可能无效，具体需根据授权内容和实际情况判断。
   • 违反法律法规：如果合同内容本身违反了法律、行政法规的强制性规定，无论是否本人签字，该合同均属无效。例如，合同涉及非法交易、侵犯他人合法权益等情形。

特殊情况（夫妻共同财产）：

• 若房屋为夫妻共同所有且登记在双方名下，通常需要夫妻双方共同签字。但在某些情况下，如一方因故无法签字且另一方持有合法授权或构成表见代理，合同仍可能有效。然而，为确保合同效力，建议尽量要求夫妻双方共同签字，以避免后续纠纷。

建议与注意事项：

• 在签订卖房合同时，务必核实签字人的身份和代理权限，要求出示有效的授权文件。
• 对于夫妻共同所有的房屋，应特别注意签字主体的合法性，尽量要求夫妻双方共同签字。
• 如遇复杂情况或存在疑虑，建议及时向我咨询，以确保合同的合法性和有效性。

综上所述，卖房合同非本人签字时，其效力需根据签字人的授权情况、是否构成表见代理、事后是否追认以及涉及夫妻共同财产的特殊规定来综合判断。在实际操作中，应谨慎处理并确保合同的合法性和有效性。