核心结论：若第三人以房产“名为买卖实为担保”，你可通过以下步骤要求其设立抵押权：先固定“名为买卖实为担保”的证据，再与第三人协商设立抵押权，协商不成可向法院起诉要求确认担保性质并强制设立抵押权（或通过其他担保方式实现债权）。以下是具体分析：

一、固定“名为买卖实为担保”的证据

这是要求第三人设立抵押权的前提。你需要收集能证明双方真实意思表示为担保而非买卖的证据，常见的证据类型包括：

1. 书面协议：如果双方在签订买卖合同的同时或之后，有补充协议、备忘录等书面文件，明确约定该房产买卖实为对某笔债务的担保，这是最直接有力的证据。例如，协议中写明“甲方将房产过户至乙方名下，但双方确认此行为仅为担保甲方对乙方的XX债务，待甲方清偿债务后，乙方应将房产返还甲方”。
2. 沟通记录：包括双方在交易前后的聊天记录、邮件、短信等。比如，在沟通中第三人明确表示“我就是用这房子给你做个担保，等我钱还了，房子还是我的”。
3. 资金往来记录：如果买卖合同中约定的房款支付方式与正常买卖不符，或者第三人并未实际支付房款，而是你向第三人提供了借款，这些资金往来记录可以辅助证明双方的真实法律关系是借贷加担保，而非单纯的房产买卖。例如，第三人收到你转账的款项后，备注为“借款”，且后续没有按照买卖合同的约定支付剩余房款。
4. 实际履行情况：观察双方在合同签订后的实际履行行为。如果第三人在房产过户后仍继续占有、使用该房产，或者按照约定向你支付利息等，这些行为都表明双方并非真正的房产买卖关系。

二、与第三人协商设立抵押权

在固定好证据后，你可以与第三人进行协商，明确指出双方的真实法律关系是担保，要求其按照法律规定和你方的要求设立抵押权。在协商过程中，你可以向第三人说明设立抵押权的法律后果和程序，以及不设立抵押权可能面临的法律风险。例如，告知第三人如果不设立抵押权，你方可能通过法律途径要求确认担保性质，并采取强制措施保障债权，这可能会给第三人带来不必要的麻烦和损失。

三、通过法律途径解决

如果协商不成，你可以通过以下法律途径要求第三人设立抵押权：

1. 向法院起诉确认担保性质并要求设立抵押权：你可以以第三人为被告，向法院提起诉讼，请求法院确认双方之间的法律关系为担保关系，并判决第三人配合你方办理房产抵押登记手续。在诉讼过程中，你需要向法院提交上述固定的证据，以证明双方的真实意思表示为担保。法院会根据证据情况和法律规定进行审理，如果认定双方确实存在担保关系，且符合设立抵押权的条件，会判决第三人设立抵押权。
2. 要求第三人承担违约责任或通过其他担保方式实现债权：如果由于各种原因无法直接设立抵押权，你可以根据双方之间的约定或法律规定，要求第三人承担违约责任。例如，如果双方在协议中约定了第三人不设立抵押权应承担的违约金，你可以要求第三人支付违约金。另外，你也可以考虑通过其他担保方式实现债权，如要求第三人提供其他财产作为担保，或者要求第三人找第三人为债务提供保证等。