私下签订的房产抵押协议在符合相关法律条件且办理抵押登记的情况下是有效的，但仅签订协议并不意味着抵押权设立，还需完成抵押登记手续。以下是对这一问题的详细分析：
一、抵押协议有效的法律依据及条件
根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，私下签订的房产抵押协议要具备以下条件才有效：
行为人具有相应的民事行为能力：签订协议的双方必须是具有完全民事行为能力的自然人、法人或非法人组织。这意味着双方都必须是成年人且精神状况正常，能够完全理解并承担自己的行为后果。
意思表示真实：双方在签订协议时必须出于自愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。这是确保协议有效性的关键要素之一。例如，若一方通过威胁另一方生命安全等方式迫使对方签订协议，则该协议可能因意思表示不真实而无效。
不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗：协议内容必须合法，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。例如，不能以违法建筑或已抵押给银行的房屋作为抵押物签订协议。
协议形式符合要求：虽然私下签订的协议不一定需要公证或见证，但建议采用书面形式，并明确约定抵押物、抵押金额、抵押期限、还款方式等关键条款。书面形式有助于减少纠纷并确保双方权益。
二、抵押权的设立与登记
根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，以不动产（如房产）抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这意味着，仅仅签订抵押协议是不够的，双方还需要到不动产登记机构办理相关手续。如果仅签订了房屋抵押协议但未办理抵押登记，债权人虽然可以基于有效的协议要求债务人承担违约责任，但并不享有对该房屋的优先受偿权。
三、实际案例与风险提示
例如，甲与乙私下签订了房屋抵押协议，但未办理抵押登记。之后，若甲又将该房屋抵押给丙并办理了抵押登记，那么丙将享有该房屋的抵押权。在甲无法偿还债务时，丙有权就该房屋优先受偿，而乙则只能依据抵押协议追究甲的违约责任，而无法直接对房屋行使优先受偿权。这充分说明了办理抵押登记的重要性。
四、协议无效的情形
在以下情况下，私下签订的房产抵押协议可能被视为无效：
主债权债务合同无效：如果主债权债务合同因违法或其他原因而无效，那么作为从合同的房屋抵押协议也随之无效。
抵押人无处分权：如果抵押人对房屋没有处分权却签订了抵押协议，该协议可能无效。例如，房屋是夫妻共同财产，一方未经另一方同意擅自将房屋抵押，这种情况下如果另一方不予追认，抵押协议可能被认定无效。
五、建议与指导
依法办理抵押登记：为确保抵押权的合法性和有效性，当事人应依法向相关部门办理抵押登记手续。
谨慎签订协议：在签订抵押协议前，应仔细审查协议内容，确保双方权利义务明确、合法。
及时咨询：如果你在房产抵押方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。我会根据你的具体情况，为你提供详细的法律建议和指导。
综上所述，私下签订的房产抵押协议在满足一定条件下是有效的，但务必注意办理抵押登记手续以保障自身权益。