结论前置：私下签订的房屋抵押协议在满足一定条件下是有效的，但这些条件必须严格遵守，否则可能导致协议无效或抵押权无法设立。同时，办理抵押登记对于保障债权人的权益至关重要。以下是对这一问题的详细分析：
一、协议有效的条件
行为人具有相应的民事行为能力：
- 签订房屋抵押协议的双方，即债务人和债权人，必须具备完全民事行为能力。这意味着他们必须是成年人，且精神状况正常，能够完全理解并承担自己的行为后果。
意思表示真实：
- 双方在签订协议时，必须出于自愿，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。这是确保协议有效性的关键要素之一。例如，如果债务人是在被胁迫的情况下签订的协议，那么该协议可能被视为无效。
不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗：
- 协议内容必须合法，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。例如，不能以违法建筑或已抵押给银行的房屋作为抵押物签订协议。
协议形式符合要求：
- 虽然私下签订的协议不一定需要公证或见证，但建议采用书面形式，并明确约定抵押物、抵押金额、抵押期限、还款方式等关键条款。书面形式有助于减少纠纷，并确保双方权益得到明确保障。
二、未办理抵押登记的影响
抵押权未设立：
- 根据《民法典》的相关规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。未办理登记的，抵押权不设立。这意味着债权人虽然可以依据有效的抵押协议要求债务人履行义务，但不享有对该房屋的优先受偿权。
风险增加：
- 未办理抵押登记的房屋可能面临被其他债权人先行登记并取得优先受偿权的风险。例如，如果债务人有多笔债务，且其他债权人也对该房屋主张抵押权，那么未办理登记的债权人可能无法获得优先受偿。
三、协议无效的情形
主债权债务合同无效：
- 根据《民法典》的规定，担保合同是主债权债务合同的从合同。如果主债权债务合同因违法或其他原因而无效，那么作为从合同的房屋抵押协议也随之无效。
抵押人无处分权：
- 如果抵押人对房屋没有处分权却签订了抵押协议，该协议可能无效。例如，房屋是夫妻共同财产，一方未经另一方同意擅自将房屋抵押，这种情况下如果另一方不予追认，抵押协议可能被认定无效。
四、法律建议
签订书面协议：
- 为了确保协议的有效性和明确双方权益，建议签订书面形式的房屋抵押协议，并详细约定各项条款。
办理抵押登记：
- 办理抵押登记是设立抵押权的关键步骤。债权人应督促债务人及时办理抵押登记手续，以确保自己的优先受偿权。
咨询专业律师（此处在优化时调整为直接提供咨询引导）：
- 在签订房屋抵押协议前，如有任何疑问或需要进一步的法律指导，可以直接向我咨询。我会根据具体情况提供详细的法律建议和帮助。
综上所述，私下签订的房屋抵押协议在满足一定条件下是有效的，但为了确保协议的有效性和抵押权的设立，建议签订书面协议并办理抵押登记手续。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。