核心结论：针对兄弟俩的情况，为明确房子虽过户给父母但实际由老大出资建造这一事实，可签订一份《房屋产权归属及出资协议》，以下从协议关键条款、协议签订注意事项两个角度为你详细说明协议的撰写要点。

协议关键条款

1. 协议双方信息
   • 明确协议的甲方（老大）、乙方（老二）、丙方（父母）的姓名、身份证号、联系方式、家庭住址等基本信息，确保协议主体清晰明确，避免因主体不明产生纠纷。
2. 房屋基本情况
   • 详细描述房屋的具体位置，包括所在省份、城市、区县、街道、门牌号等。
   • 说明房屋的面积，以平方米为单位，精确到小数点后两位。
   • 阐述房屋的产权状况，如目前房屋已过户至父母名下，登记时间为[具体时间]，登记证号为[具体证号]等。
3. 出资情况说明
   • 明确该房屋虽登记在父母名下，但实际由老大全额出资建造。详细列出出资的具体项目，如购买土地的费用、建筑材料费用、施工费用、设计费用等，并注明各项费用的金额及支付时间。
   • 可以附上相关的出资凭证，如发票、收据、转账记录等，作为协议的附件，以增强出资情况说明的可信度和证明力。
4. 产权归属约定
   • 明确房屋的实际产权归老大所有，父母仅作为名义上的产权人，不享有房屋的实际处分权、收益权等。
   • 约定父母在世时，房屋由父母居住使用，但不得擅自将房屋转让、抵押、出租等。若父母因特殊原因需要处分房屋，必须经过老大的书面同意。
   • 规定在父母去世后，房屋按照老大的意愿进行处理，老二及其他亲属不得对该房屋主张任何权利。
5. 父母权益保障
   • 考虑到父母作为名义上的产权人，应保障其基本的居住权益。可以约定老大有义务为父母提供适宜的居住环境，承担房屋的日常维护、修缮等费用。
   • 若父母因生活需要，需要从房屋中获取一定的收益，如出租房屋的部分房间，老大应给予适当的支持和配合，但收益的分配应按照协议约定进行。
6. 违约责任
   • 明确若任何一方违反协议约定，应承担相应的违约责任。例如，若父母未经老大同意擅自处分房屋，应赔偿老大因此遭受的全部损失，包括房屋的市场价值、因处分房屋而产生的税费等。
   • 若老二违反协议约定，对房屋主张权利或干扰老大对房屋的正常使用和管理，应向老大支付一定金额的违约金，并承担老大因此产生的诉讼费用、律师费用等。
7. 争议解决方式
   • 约定在协议履行过程中如发生争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。

协议签订注意事项

1. 各方自愿签订
   • 确保协议是各方在平等、自愿、公平的基础上签订的，不存在欺诈、胁迫等情形。在签订协议前，应向各方充分解释协议的内容和法律后果，确保各方对协议条款有清晰的理解。
2. 见证或公证
   • 为了增强协议的证明力和执行力，建议邀请无利害关系的第三方对协议的签订过程进行见证，或者到公证机构对协议进行公证。见证人或公证机构可以在协议上签字或盖章，证明协议的签订是真实、合法的。
3. 协议份数与保管
   • 协议应一式多份，各方各执一份，见证人或公证机构留存一份。各方应妥善保管协议，避免协议丢失或损坏。若协议发生变更或补充，应及时签订书面协议，并按照相同的方式进行保管。

以下为你提供一份简单的协议模板示例，你可以根据实际情况进行修改和完善：

《房屋产权归属及出资协议》

甲方（老大）：[姓名]，身份证号：[身份证号码]，联系方式：[电话号码]，家庭住址：[详细地址] 乙方（老二）：[姓名]，身份证号：[身份证号码]，联系方式：[电话号码]，家庭住址：[详细地址] 丙方（父母）：父亲[姓名]，身份证号：[身份证号码]；母亲[姓名]，身份证号：[身份证号码]，联系方式：[电话号码]，家庭住址：[详细地址]

鉴于：

1. 位于[房屋具体位置]的房屋（以下简称“该房屋”）已过户至丙方名下，登记时间为[具体时间]，登记证号为[具体证号]。
2. 该房屋实际由甲方全额出资建造，乙方未参与出资。

经各方友好协商，就该房屋的产权归属及出资事宜达成如下协议：

一、出资情况

甲方为建造该房屋，共支出费用人民币[X]元，具体出资项目及金额如下：

1. 购买土地费用：[X]元，支付时间为[具体时间]。
2. 建筑材料费用：[X]元，支付时间为[具体时间]。
3. 施工费用：[X]元，支付时间为[具体时间]。
4. 设计费用：[X]元，支付时间为[具体时间]。
5. 其他费用：[X]元，支付时间为[具体时间]。

甲方已提供上述出资的相关凭证作为本协议的附件。

二、产权归属

1. 该房屋的实际产权归甲方所有，丙方仅作为名义上的产权人，不享有房屋的实际处分权、收益权等。
2. 丙方在世时，房屋由丙方居住使用，但不得擅自将房屋转让、抵押、出租等。若丙方因特殊原因需要处分房屋，必须经过甲方的书面同意。
3. 丙方去世后，房屋按照甲方的意愿进行处理，乙方及其他亲属不得对该房屋主张任何权利。

三、丙方权益保障

1. 甲方有义务为丙方提供适宜的居住环境，承担房屋的日常维护、修缮等费用。
2. 若丙方因生活需要，需要从房屋中获取一定的收益，如出租房屋的部分房间，甲方应给予适当的支持和配合，但收益的分配按照以下方式进行：[具体收益分配方式]。

四、违约责任

1. 若丙方未经甲方同意擅自处分房屋，应赔偿甲方因此遭受的全部损失，包括房屋的市场价值、因处分房屋而产生的税费等。
2. 若乙方违反本协议约定，对房屋主张权利或干扰甲方对房屋的正常使用和管理，应向甲方支付违约金人民币[X]元，并承担甲方因此产生的诉讼费用、律师费用等。

五、争议解决方式

在本协议履行过程中如发生争议，各方应首先友好协商解决；协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。

六、其他条款

1. 本协议自各方签字（或盖章）之日起生效，一式多份，各方各执一份，见证人留存一份，具有同等法律效力。
2. 本协议未尽事宜，可由各方另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

甲方（签字/盖章）：__________________ 日期：___年_月____日

乙方（签字/盖章）：__________________ 日期：___年_月____日

丙方（签字/盖章）：__________________ 日期：___年_月____日

见证人（签字/盖章）：__________________ 日期：___年_月____日

如果你还有其他关于这份协议的问题，或者需要进一步的法律帮助，欢迎随时向我咨询。