核心结论：合同约定五年租期，承租方三年就提前解约的，违约金计算需结合合同约定、实际损失及法律规定综合判断。以下是具体分析：

1. 合同有明确违约金条款时

若租赁合同中明确约定了“提前解约需支付X个月租金作为违约金”或“按剩余租期租金的Y%支付违约金”，则一般按合同约定执行。
例外情形：若违约金过高（超过实际损失的30%），法院可能根据《民法典》第585条调整；若过低，守约方也可请求增加。
示例：合同约定“提前解约需支付3个月租金”，承租方实际租用3年，剩余2年租金总额为24万，3个月租金为6万。若出租方实际损失（如重新出租的空置期、中介费等）仅4万，法院可能将违约金调减至4万+30%=5.2万。

2. 合同未约定违约金时

若合同未约定违约金，出租方需举证实际损失，包括：

• 直接损失：如房屋空置期租金、重新出租的中介费、清洁维修费等；
  
• 间接损失：如因承租方违约导致出租方错过其他租赁机会的损失（需证明因果关系）。
  计算方式：违约金=实际损失+合理利润（如有）。
  示例：出租方因承租方提前解约，空置2个月才重新出租，损失2个月租金2万，另支付中介费5000元，则违约金可能为2.5万。

3. 承租方主张减免违约金的情形

承租方若能证明：

• 出租方未履行合同义务（如未及时维修房屋）；
  
• 不可抗力导致解约（如政府征收、自然灾害）；
  
• 违约金明显高于实际损失（需举证）。
  则可请求法院或仲裁机构调减违约金。

4. 实务建议

• 出租方：合同中应明确违约金条款（如“提前解约需支付剩余租期租金的20%作为违约金”），并保留实际损失证据（如空置期照片、中介合同等）；
  
• 承租方：解约前应与出租方协商，争取通过“转租”降低损失；若必须解约，可主动提出支付部分租金作为补偿，避免诉讼。

提示：违约金计算需结合个案证据，建议双方先协商，协商不成可委托律师介入。若有具体合同条款或损失证据，可进一步向我咨询。