结论前置：以房产作抵押典当的借款延期协议，在符合相关法律规定且满足特定条件时是有效的；若存在违反法律强制性规定、违背公序良俗或主体不适格等情形，则协议无效。以下从多个角度进行详细分析：

一、有效的借款延期协议需满足的条件

1. 当事人具有相应的民事行为能力：

   • 参与签订借款延期协议的双方（借款人、出借人及可能的抵押权人）必须具备完全民事行为能力。例如，年满18周岁且精神正常的成年人可独立签订此类协议。若一方为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，则其签订的协议可能无效。

2. 意思表示真实：

   • 双方签订协议必须基于自愿，不存在欺诈、胁迫或重大误解等情形。即出借人、借款人和抵押权人都应清楚了解并同意协议内容，如延期后的借款金额、利息、还款期限以及抵押房产的继续抵押等。

3. 不违反法律、行政法规的强制性规定：

   • 协议内容必须符合法律法规要求，不能违反国家法律的禁止性规定。例如，借款利率不得超过法律规定的上限（目前司法保护的民间借贷利率上限是合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍）。若延期协议中的利率超过此上限，则超出部分无效。

4. 不违背公序良俗：

   • 协议内容应符合社会公共秩序和善良风俗，不得损害社会公共利益或他人合法权益。例如，借款不得用于违法犯罪活动，否则协议可能因违背公序良俗而无效。

5. 抵押合同的继续有效与变更登记：

   • 若原房产抵押合同已依法办理抵押登记，且延期协议仅涉及借款期限的延长而未改变抵押房产的其他关键信息（如抵押范围、担保债权数额等），则原抵押合同继续有效，但建议双方就延期事宜办理抵押变更登记，以明确抵押权的存续期间。
   • 若延期协议涉及抵押房产的其他关键信息的变更，则双方必须重新签订抵押合同并办理抵押变更登记，否则变更部分可能不具有对抗效力。

6. 协议内容的明确性：

   • 延期协议中应详细列明延期后的借款金额、借款期限、利率、还款方式以及抵押房产的具体信息等关键条款，以避免未来产生纠纷。

二、借款延期协议无效的情形

1. 主体不适格：

   • 若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未经其法定代理人同意或追认，则其签订的借款延期协议无效。

2. 意思表示不真实：

   • 如一方通过欺诈、胁迫手段使对方在违背真实意愿的情况下签订延期协议，受欺诈、胁迫方有权请求法院或仲裁机构撤销该协议，被撤销的协议自始无效。

3. 违反法律、行政法规的强制性规定：

   • 若延期协议内容违反国家法律法规的明文规定，如以违法建筑作为抵押物或利率超过法定上限等，则该协议无效。

4. 违背公序良俗：

   • 若延期协议内容与社会公共道德和善良风俗相悖，如借款用于违法犯罪活动或恶意逃避债务等，则该协议因违背公序良俗而无效。

5. 恶意串通，损害他人合法权益：

   • 若借款人与出借人恶意串通，通过签订延期协议损害第三人合法权益的，如为逃避对其他债权人的债务而签订的虚假延期协议，则该协议无效。

三、法律建议

1. 签订书面协议：

   • 为确保借款延期协议的合法性和有效性，建议双方签订书面协议，并明确约定延期后的借款金额、借款期限、利率、还款方式以及抵押房产的具体信息等关键条款。

2. 办理抵押变更登记：

   • 若延期协议涉及抵押房产的其他关键信息的变更，如抵押范围、担保债权数额等，则双方必须重新签订抵押合同并办理抵押变更登记，以明确抵押权的存续期间和担保范围。

3. 咨询专业律师：

   • 在签订借款延期协议前，建议咨询专业律师以审查协议内容是否合法有效，并了解可能存在的法律风险及防范措施。不过，作为杨榭律师，你可以直接向我咨询相关问题，我会为你提供专业的法律意见。

4. 保留相关证据：

   • 在签订和履行借款延期协议过程中，建议双方保留好相关证据，如借款合同、抵押合同、转账记录、还款凭证等，以备未来产生纠纷时作为证据使用。

综上所述，以房产作抵押典当的借款延期协议的有效性取决于其是否严格遵守了相关法律法规的规定。在实际操作中，为确保协议的合法性和有效性，建议双方签订书面协议并办理抵押变更登记（如需），同时咨询专业律师以获取法律意见。