典当行与借款人签订的不动产抵押合同，在符合法定条件时是有效的。以下从多个角度为您详细分析：

一、合同有效的基本条件

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，一个合同要有效，通常需要满足以下条件：

1. 行为人具有相应的民事行为能力：典当行和借款人作为合同双方，都必须具备签订合同的民事行为能力。这通常意味着他们必须是依法成立并具备相应资质的法人或自然人。
2. 意思表示真实：合同双方在签订合同时，必须基于真实的意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。
3. 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗：合同内容必须合法，不得违反国家法律法规的强制性规定，也不得违背社会公德和公共秩序。

二、不动产抵押合同的特殊要求

对于不动产抵押合同，除了满足上述基本条件外，还需要满足以下特殊要求：

1. 抵押物合法：作为抵押物的不动产必须是合法的，即借款人必须拥有该不动产的合法产权或处分权。
2. 办理抵押登记：根据《中华人民共和国民法典》的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。这意味着，只有办理了抵押登记，典当行才能取得对该不动产的抵押权。

三、典当行不动产抵押合同的有效性判断

在判断典当行与借款人签订的不动产抵押合同是否有效时，可以综合考虑以下因素：

1. 合同双方资质：检查典当行和借款人是否具备签订合同的民事行为能力，以及是否具备从事相关业务的资质。
2. 合同内容合法性：审查合同内容是否违反国家法律法规的强制性规定，以及是否违背社会公德和公共秩序。
3. 抵押物合法性及登记情况：确认作为抵押物的不动产是否合法，以及是否已经办理了抵押登记。

四、可能存在的风险及防范

尽管典当行与借款人签订的不动产抵押合同在符合法定条件时是有效的，但仍可能存在一些风险，如：

1. 抵押物价值波动风险：不动产市场价值可能因市场变化而波动，导致抵押物价值不足以覆盖借款本息。为防范此风险，典当行可以在合同中约定抵押物价值评估机制，并定期对抵押物进行价值评估。
2. 抵押物处置风险：在借款人无法按时还款时，典当行可能需要处置抵押物以收回借款。然而，抵押物处置可能受到市场、法律等多种因素的影响，导致处置难度较大或处置价值较低。为防范此风险，典当行可以在合同中约定抵押物处置方式及程序，并提前了解相关法律法规及市场情况。

建议：在签订不动产抵押合同时，典当行和借款人应充分了解相关法律法规及合同条款，确保合同内容合法、有效。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。