结论：作为已被列为失信被执行人（“老赖”）的房屋抵押欠款人，协商还款的核心在于主动沟通、提出可行方案、争取债权人谅解，同时需注意法律程序和自身权益保护。以下是具体分析和建议：

1. 主动联系债权人，明确协商目标

• 现状分析：作为失信被执行人，您的信用记录已受损，但债权人仍可能希望尽快收回欠款。主动沟通可展现还款诚意，避免债权人采取更激进的执行措施（如拍卖房屋）。
• 协商目标：可提出延长还款期限、降低利息、分期还款或部分减免债务等方案，需根据自身经济能力制定可行性计划。
• 关键点：需提供书面还款计划（如分期还款表），明确每期金额、时间及资金来源，增加债权人信任。

2. 借助第三方调解或法律程序

• 调解机构：可联系当地人民调解委员会、金融纠纷调解中心等机构，由第三方协助协商，达成书面调解协议后，可申请法院司法确认，具有强制执行力。
• 法院执行和解：若案件已进入执行阶段，可向执行法院提出和解申请，法院可组织双方协商，达成和解协议后，可暂停执行措施（如中止拍卖房屋）。
• 关键点：和解协议需经法院认可，否则可能被认定为无效，需严格履行协议内容。

3. 债务重组或以物抵债

• 债务重组：若欠款涉及多家债权人，可尝试与所有债权人协商，统一调整还款计划（如延长期限、降低利率），避免单家债权人单独执行。
• 以物抵债：若房屋价值高于欠款，可与债权人协商以房屋部分价值抵债（如过户部分产权），剩余债务继续分期偿还。
• 关键点：需评估房屋市场价值，确保抵债方案公平合理，避免后续纠纷。

4. 法律风险与注意事项

• 失信被执行人限制：作为失信被执行人，您可能面临高消费限制、子女入学限制等，协商还款后，可申请法院撤销失信记录，但需完全履行义务。
• 执行异议：若认为执行措施违法（如超标的查封房屋），可向法院提出执行异议，维护自身权益。
• 避免刑事风险：若存在恶意逃废债行为（如转移财产、伪造证据），可能涉嫌拒不执行判决、裁定罪，需严格遵守法律程序。

5. 长期规划：修复信用与财务重建

• 信用修复：履行还款义务后，可申请法院出具《结案证明》，并向征信机构申请修复信用记录。
• 财务规划：制定长期财务计划，避免再次陷入债务危机，如合理控制消费、增加收入来源等。

建议行动步骤：

1. 整理自身经济状况（收入、资产、负债），制定书面还款计划；
   
2. 主动联系债权人或其律师，提出协商方案；
   
3. 必要时寻求调解机构或法院协助，达成正式和解协议；
   
4. 严格履行协议，逐步修复信用记录。
   

如有进一步疑问或需要具体方案，可直接向我咨询，我会根据您的实际情况提供详细建议。